金九银十 开发商:不涨对不起这个季节

    长春市民刘女士前天陪朋友到位于净月的中信城看房，发现一模一样的房子，和自己4月份买时相比，每平方米涨了近1000元。记者在采访中发现，近几个月，随着房地产市场回暖和传统旺季“金九银十”到来，二三线城市开发商们摩拳擦掌，跃跃欲试，有的已经迫不及待开始提价；一些地方政府也开始密集推地，或者在不碰“红线”的前提下想方设法给房地产“松绑”。业内人士提醒，眼下房地产市场只是一种“不确定性”的“稳定期”，各方要加强自律，不要拿“金九银十”开赌。 

    “必须得涨点，不涨点对不起这个季节”，长春市某楼盘一位正在忙着备战“金九银十”的销售经理对记者说，每年九、十月份都是销售最好的时候，也是他收入最多的两个月。“此时不涨，更待何时？”他所在的楼盘，最近每平方米提价200元。

     提价的苗头早有显现。中国指数研究院最新发布了8月份“百城价格指数”，长春市8月份房价6021元/平方米，环比上涨0.8%。这是长春房价在2012年第二次出现上涨。

    “前几个月楼市回暖，成交上升，开发商推出优惠的意愿降低，房价有所上涨”，中国房产信息集团长春分公司高级分析师赵新宇说。

    不只长春房价在上涨，据中国指数研究院的数据，8月份监测的100个城市中，共有63个城市房价环比上涨。涨幅居前十位的城市依次是：扬州、宜昌、太原、武汉、常州、宝鸡、淄博、台州、南通、福州，全部为 二 三 线 城 市 ， 其 中 ， 扬 州 以2.03%的涨幅领跑。

    “ 这是开发商以价换量的结果”，赵新宇分析说，“以长春为例，成交较好的区域，二道八里堡以及 东 方 广 场 或 者 铁 北 等 等 ， 都 是4000元左右的价格……只要老百姓认为价格适中，就会出手。”

    购房网总编辑马峻岭认为，目前二三线城市火爆行情来源三方面，一是购房者预期发生变化；其次，首套自住等刚需不断释放；再次，限购政策效用减速带来增量需求。限购政策已执行一年多，各种曲线的规避限购也是潜流涌动，限购政策效力开始递减。

    据了解，9月份长春有近20个新品楼盘上市，其他二三线城市也出现开发商扎堆申请许可证的现象，武汉8月最后一周有12个楼盘入市，较上周增加了一倍。业内人士认为，二三线城市9月预计在供应面积、成交套数以及成交均价等方面将有所上涨。

    楼市处于“不确定性”的“稳定期”

    见点阳光就灿烂，这也正是一部分业内人士所担心的。首创集团董事长刘晓光最近在长春参加“中国500强企业峰会”时谈到当前房地产形势时表示，目前市场虽然有所回暖，但是正处在“不确定性的稳定期”。

    国家统计局发布的数据显示，1月至7月，房地产开发企业土地购置面积18982万平方米，同比下降24 .3%。单从7月来看，土地成交价款395亿元，环比下降51.9%。开发商拿地不积极的同时，也显示房地产景气指数偏低。

    另外，尽管一些大型房企完成了半年销售任务，但是相关年报显示，上半年房企业绩不佳。前7月不少房企销售业绩大增，其中中海、保利、世贸已经完成全年目标的七成。然而房企利润普遍下降，甚至出现负增长。一些大企业资金流稳定住了，但是财务成本非常之高。一些中小企业则面临资金链断裂的风险。

    市场成交和房价也在不断震荡。最近连续火了几个月的南昌楼市8月份突然降温，商品住宅成交量连续三周下降。尽管开发商对“金九银十”充满期待，但业内人士对此存疑。中国指数研究院监测数据也表明，8月份虽然有63个城市房价环比上涨，但仍有37个城市环比下跌。与上月相比下跌的城市增加了7个。

    长春保利营销经理周伟表示，目前市场的回暖只是局部回暖、个别项目回暖，市场形势没有得到根本扭转。回暖的效果还需要观察。

    “此时提价其实都是虚高，到10月下旬就会被打回原形。”长春房地产业内人士刘海英说，开发商前期卖的多是位置不好的房源，眼下看到消费者有购房的欲望，就会拿出一些比较好的房源来卖，价格自然会较以往提一些。“另外，很多楼盘开始时价格压得比较低，现在提一提，也是为了给前期的购房者一个交代，让购房者有个心理平衡。”

    莫拿“金九银十”开赌

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭提醒各方，不要拿“金九银十”开赌。他分析说，九十月份，开发企业态度将会分化，有些企业要以价换量，所以要促销；有些企业觉得市场人气起来了，市场已经开始复苏，经过前面几个月的回笼资金，资金链也不那么紧张了，这部分企业不大愿意进一步加大促销力度，甚至会提价。

    地方政府的态度也令人担忧。7月下旬至8月上旬，国务派出督查组对16个省市落实房地产调控政策措施的情况进行督查，发现个别地方存在放松限购条件、发放购房补贴等方式刺激住房消费的苗头。记者在采访中也发现，二三线城市由于市场关注度不是特别高，有些地方政府暗中想办设法刺激市场。比如放松监管，减少对开发商预售资金的要求等。

    近期土地市场已经发生了一些变化，8月的最后几天，杭州、长春等地开始密集推地。一位网友担心地表示，“地方政府开始赌了，多地开始密集推地；开发商开始赌了，以价换量的减少了，小幅涨价的增加了；购房者开始赌了，因为心理又开始恐慌了……”。

    杨红旭认为，下一步房地产调控政策有可能小幅加码，不排除房产税试点的进一步增加，二手房交易环节的税收进一步收紧这些小幅动作。

    “在眼下这个节点，我希望开发商自律，不要随意提价；地方政府也要自律，不要涨地价”，刘晓光说，一个好的房价，需要政府的决心、稳定的地价、政策的协调、对过度需求的限制……总之要多方平衡。

    不过，也有观点认为，“金九银十”房价只是有所震荡，不会掀起大的风浪。马峻岭认为，市场是由供需关系决定的。眼下二三线城市库存巨大。今年上半年武汉市场库存高达1006万平方米，较2008年历史最高值还高出16%，长春市1月至6月新房可售量达1052万平方米，同比增长44%，够市场消化15个月。“有库存拉着，房价不可能跑得太快”。