陈宝存：未来5年房价将翻番 80后应该租房

   霄飞：各位365的网友大家好，欢迎收看《霄飞访谈》节目，本次的我们邀请到了国内著名的地产评论员陈宝存老师来接受我们霄飞访谈以及《南京楼市》杂志的专访，欢迎您，陈老师！

    陈宝存：你好。HOUSE365的朋友们，大家好，这次应该是我第一次来南京，以前也没有来过，这两天听到了好多关于365网站的消息，觉得挺好的。

    霄飞：好的陈老师，今天跟您聊一聊中国房地产上的一些话题，您的一个观点我印象深刻，您认为本次房地产调控，没有从根本对症下药，能给我们解释一下吗？

    陈宝存：实际上不是本次，而是九年的调控，几乎都调错了。调控方式都不对，否则的话也不可能出现现在这种越调越涨局面。这一轮的调控就是从2010年开始的国十条开始的，实际上业界包括高层应该都达成了一致的意见，只要放松限购房价必暴涨，还是方式不对嘛，因为你真正的来说是改善供求关系，但是呢咱们这九年的关系都没有朝着改善供求方向去走。

    霄飞：但是这一次调控国家的决心很大，也正在大力建设保障房。

    陈宝存：决心大没有用，因为你真正来说手段是有问题的。尤其去年的8月份以后的这种调控就是限贷的政策，这种调控它实际上对于整个中国经济的冲击是很大的，这样的话在今年一季度整个的财政收入方面已经表现的很明显。那么地方政府对于现在调控它一定是不赞成的，不同意的，影响到它的利益了，甚至也影响到它当地的经济了，所以说地方政府会用一切手段去规避限购的这种政策。

    霄飞：其实，中央对本次调控称之为“迫不得已”的一个举措，意味着未来肯定是会取消限购的，但是目前时机还不成熟，您认为中央它说的时机成熟是什么样条件？

    陈宝存：现在一个最艰难的一个难题实际上还是在土地供应上的。为什么要限购，尤其北京上海这个还是比较明确的，它是为了限制，限制人口流入，它实际上是在拒绝，就是说外来人口涌入北京、上海，这是比较特别的地方。还有其他的城市，实际上现在土地供应有很多的这种限购城市它土地供应，尤其是主城区的供应，你要说外头划地有18亿亩红线，你也没有，那么要是如果在主城区要是出地的话呢，这就涉及到成本的问题，涉及到拆迁的时限的问题，操作的时间的问题。这样的话呢，大量的土地供应去满足现在就是真正的消费需求，现在还是难点，这种难点，实际上从2004年以后就一直持续下来了，欠债欠的很多，这样的话，你现在不限购它价格可能又要涨上去，因为同时释放需求的话，那一定要涨。现在就是说去年的从2010年开始的这种政策，到去年实际上特别明显的就能感觉到，它的整个需求释放现在是给压住了，压在那儿，那我一直在说，这就是筑坝堰塞湖，大坝筑的越来越高，那个积的水越来越多。

    霄飞：对，中央是寄希望未来的保障房能把这个疏通。

    陈宝存：这个应该说，如果要是我说的话就是梦想，就是梦呓。为什么呢，这一年的保障房的建设，实际上政府已经体会到了，保障房太难建设了。去年年中的时候，中期的时候，6月底的时候，当时保障房只完成了，完成开工34%，到11月份全完成了，谁信这些东西？

    公租房现在目前这种条件的话，公租房建设被市场追捧或者说被租赁人群追捧这是很难很难的，因为市场租金被公租房租金还便宜。保障房，保障性安居工程，根本不可能改变楼市的任何状况，更不可能抑制房价。主城区的公租房，价格比那市场租金还贵。硬上保障房，结果就造成了去年的保障房滥竽充数。

    霄飞：那既然您认为保障房或者是公租房，不能满足到现在市场这种供应的话，不能抵消限购令带来的负面影响的话，那您有什么好的建议，或者说该怎么办？

    陈宝存：实际上消除不了，而且呢现在就是中国的这个，就是国民的消费习惯，这是2009年我一直倡导，我可能比谁提的都早，2009年的时候我就说，第一个限制80后买房，在信贷上面，不是说现在这种限购，而在信贷上面，我严格审贷，就是贷款不给你。

    霄飞：那80后结婚怎么办，他们需要房子。

    陈宝存：结婚租房，必然的这种选择，现在国家在建公租房，也不过就给你租赁吗？
 
    霄飞：但是你这样会引起很多的社会问题，丈母娘答应吗？

    陈宝存：这个不应该有什么社会问题，而是现在必然得往这个方向走，国家不可能再给你产权类的保障房的时候，你说你怎么办？那不就是租赁吗，我觉得应该鼓励市场租赁，应该鼓励有两三套房子那些热卖，鼓励他们把房子拿到市场上来，然后呢，“十二五”末，下一个五年计划，应该说现在就是改货币补贴制，而不是在新建多少房子了，不是再新建什么公租房，而是采用货币补贴，你小两口可能觉得租房挺贵，是吧？那我给你补助一千块钱，行吗？这个方法国家投入并不高，但是解决了根本问题。那你现在建的公租房，纯属劳民伤财。因为你建的这些东西，都是由现在当前的成本组成的，所以说现在的公租房，你只要是算合理回报的话，现在的公租房绝对要比市场租金要贵，现在事实也是这样，都比市场租金贵。

    霄飞：但是现在按您所说的话，那现在可能社会上的一些观念，就是买房为安的观念。

    陈宝存：这个必须改变，因为我一直在说的一个概念。80后、90后这个群体一共是四亿人，四亿人如果都涌到城市买房的话，需要2亿套，我只能生产一千万套这一年，我努着劲的只能生产一千万套，我如何满足你这四亿人，这2亿套，这2亿套的话至少得20年吧，这些局面怎么改变？大家都来买。那就有一千万套的销量，你说你这两亿人争我这一千万套，最后的结局就是房价，蹭蹭蹭暴涨。所以在2009年的时候，我一直倡导的就是一个是遏制80后买房，一个就是转变居住理念，转买为租。

    霄飞：但我觉得这种观念改变起来可能比限购令这种直接政策，可能时间更长。

    陈宝存：实际上就是政府，如果说你做不到的事儿，你不要去轻易的去许诺。你想生活在北京上海可以，就是费用高，就是租房也高，你就是一下买不起房，否则的话大家都能买得起房。一直在说合理房价，合理收入比，是吧？房价收入比，一直在说合理，如果说一旦所有的中国的老百姓都能在北京、上海买房，那北京、上海承受得下吗？反正我说话就是比较狠的，就是现在所有的保障房建设根本就不对路，不能走这种渠道。做不到那咱们轻易许诺干嘛呢？实际上现在就是这种轻易的许诺，把地方政府就逼到了这种绝路上，建设特别偏的公租房，谁也没人去，劳民伤财你干那事？

    霄飞：确实现在保障房建设也遇到一些问题，各种各样的问题，不过在这种情况下，您觉得限购令未来将何去何从?

    陈宝存：限购令这是必然要取消的，就是你不取消，现在随着户籍制度的改革，很轻易入户，只要我想让你入户的我就让你入户，这样的话你的限购令还有用吗？没多大意义了。所以说限购令这个东西，行政性的限购是早晚要取消的，当然现在要结合房地产税，结合这个结合那个，但是我可以肯定地说，任何手段都改变不了供求现状，改变不了这种局面的情况下，房价控制不住的还得涨。

    霄飞：那你的判断这个时机什么时候取消可能会合适？

    陈宝存：取消，我觉得应该得有，至少得两三年的时间。但是暗中取消，这个就在今年下半年，就是暗中规避，只能是这样。

    霄飞：好的。我们再谈谈房产税，在今年就开始试点城市范围扩大，南京也是最有可能成为试点的扩容城市，您认为房产税试点扩大以后，它会对南京楼市和当地的楼市产生什么影响。

    陈宝存：这个就是心理影响，而且是房产税实际上我们目前的房产税，就是说所谓的房产税试点，实际上在2005年的时候当时就强力推出，要试点要选择采用什么样的持有型环节的这种房产税制，是房地产税制改革而不是单纯的房产税，现在是重庆、上海这种房产税，这个就是加了一个税种，这是不对的，这种方向是不对的，但是真正的房地产税制的改革就涉及到前前后后所有的房地产税的改革，我觉得应该是试点往这个方向去搞，现在土地出让金这一块解决不了，解决不了的话你不能退，不能退市的话，那么你现在所谓的房产税你就是滥竽充数，或者是加出来这么一个税种，实际就是一种物业税。

    短期内，对 楼市不会造成什么影响，因为在试点的时候呢，不可能征的很高。对于二房房东或者说租赁房源业主，他很轻易的将几千块钱的房产税轻易就下到租金里头就可以了。

    霄飞：目前南京和全国各大城市一样，它由于房屋销售不是很好，土地市场非常冷清。这实际上也就造成未来两三年的一种供应量的一个短缺，甚至可能未来的供需矛盾会更加突出，你怎么看待这个问题？

    陈宝存：这是必然的，因为2008年那一年呢，就是说特别著名的企业，像万科，一年多没有拿地，他到2009年，2008年一年他没有去在土地市场去强势拿地，但是他反应过来是在2009年的6月份以后，强占二线城市，那个富力18个月没有在土地招拍挂市场拿地。所以说这种情况就造成2009年的土地价格还有它的整个房价的暴涨，这个没有办法，包括2010年还在涨，北京是2010年涨了42%，那2009年涨了84%，这个就是它未来暴涨，要不我为什么说现在就五年之后要，五年之内这个房价还要涨一倍呢，主要原因就是这个。

    霄飞：目前现在也就是说刚需呢，以这种刚需为目标的这种楼盘户型，在3、4月份获得了一个比较好的一个销售成绩，但这个时候呢，豪宅或者说别墅市场，影响比较大，您如何看待这个高端住宅。

    陈宝存：可能是长三角影响大，就是咱们长三角对于别墅市场这一块，它一般就是投资性人群、投机的人群，对长三角影响大，对北京影响并不大，实际上真是各地市不一样的，那珠三角跟长三角现在的形势，有些豪宅的形势跟北京是不一样的，北京还是卖的不错。

    霄飞：好，谢谢！再次谢谢陈老师在百忙之中接受我们365地产家居网《霄飞访谈》、《南京楼市》杂志的采访，也欢迎再次来南京，谢谢！

    陈宝存：谢谢！我也很高兴！