温州楼市下跌预示国内楼市理性回归并非遥不可及

    温州，这座诞生中国最早一批炒房客的城市，在这个落叶缤纷的时节感受到了来自楼市的寒意。国土资源部公布的城市地价监测数据显示，第三季度，温州住宅地价同比下降18.03%，一些楼盘从5、6万一平米跌倒现在的3万元一平米，是全国楼盘降价幅度最大的城市。

    当初领涨全国的温州楼市，如今正在领跌全国。温州楼市究竟是泡沫破灭还是暂时下跌？未来温州楼市又会走向何方？

    记者看到，万科龙湾花园的巨幅广告悬挂在温州机场的出口。鲜艳的图片，打眼的位置，确保每一位从机场走出的人，抬头都能看见"每平米1.3万元 低价住万科"这样的宣传。销售人员介绍，在龙湾花园开盘当天，1.3万每平米的小户型便被抢购一空。

    销售人员：便宜的现在没有了，因为开盘那天卖了，现在只有16、17、18层的。

    但开盘销售火爆并不意味着盈利。据了解，万科获得龙湾花园地块的楼板价为每平方米12749元，土地总价约23亿元。如果加上建安成本、税收、营销等各项成本，楼盘每平方米房屋的平均成本超过了两万元，万科目前1.3万到2万的销售价格显然处于亏本状态。万科为何要赔本赚吆喝？温州大学房地产研究所研究员陈鸿认为，"以价换量"是目前开发商应对疲软的温州楼市主要的手段。

    陈鸿：主要就是降低价格以换取销售量。在这个过程里面，14个楼盘无一例外都是在走这条路线。这个价位和原先期望的这个价值之间会有一个非常非常大的落差。举个例子来讲，原先市场的期望值、开发商的期望值都会在8万块钱均价以上，实际上给它计算出来的均价是4万6千多。4万6千多和8万的期望值之间确实有个非常非常大的落差。

    温州曾经是国内房价上涨最快的城市之一，如今正在经历一场寒冬。业内人士估计，温州房价与2009年、2010年时的最高位相比，下降了大约30%-40%：

    业内人士：大概降价1/3，这个是有的，这个是100%有了。像我们以前帮他们代的都是4万5、4万2的，现在降下来的 大概3万左右，3万3，2万8的也有，1/3缩水是有的。

    温州的香缇半岛小区曾一度被认为是温州楼市"突飞猛进"的风向标，在2009年开盘时，它曾以每平米3万多的价格创下了当时温州楼市的价格新高，随后的一年里香缇半岛的房价被爆炒到6万多。但两年后的今天，香缇半岛的房价缩水将近一半。

    中介：开盘原价都是3万多，房价跌是跌了，像以前这边都是卖5、6万的，香缇半岛南区好一点的房子。前年的时候南区有套房子出过5万2的价，今年都卖2万多、3万左右了。

    交付了近一年的香缇半岛目前只有少数业主入住，大部分房屋处于空置状态。而小区对面的房屋中介，只有一家正常营业。其余的中介公司大多在紧闭的大门上贴上了店铺出租的纸条。

    中介告诉记者：有一些（门店）关门，因为租房子的人比较少了，因为有些人认为房地产市场不是特别好了，比起09年、10年肯定差很多的。所以那个时候是过分的扩大，现在有点理智起来了。

    温州大学房地产研究所的市场监测数据显示，2006年到2011年，温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨到34674元/平方米，6年当中足足涨了4.2倍。

    陈鸿：09年，我们温州的楼市走到了最顶端，当时我们楼面销售的均价接近3万5千多这样的一个均价，这是实际成交的均价。对于我们这样一个等量级的城市来说，有点不匹配，相比北上广这些城市，（温州的）均价确确实实远远走在了前列。

    其中民间资本在温州楼市中扮演了重要角色，温州中小企业促进会的统计数据称，在2008-2010年期间，温州民间借贷约六成进入楼市，严重放大了炒房风险。2011年，在限购、限贷和房产税等政策的重拳下，加上后来的民间借贷风波，温州房价迅速下跌，成交量急剧萎缩。

    陈鸿：这段时间也算是温州市场最疯狂一个时间段，实际上经过调控以后这种调控的成果也就慢慢显眼出来了，尤其是像今年的二手房、一手房的价格双双有所回落。

    陈鸿认为如今温州房价下跌正是调控政策逮逮的积极成果，这是房价的理性回归，陈鸿否认温州楼市会出现崩盘的可能，他说最危险的时刻已经过去。

    陈鸿：最危险的是七八九这三个月，那么凡是从09年最高峰的时候拿地的所有15个项目，已经有14个项目完成开盘。而且开盘的过程里面基本上已经完成了60%以上的成交。就是说这种以价换量为主题的今年的整个销售市场已经形成。这个市场形成以后对所有的15个新开的楼盘的危险期已经全部渡过去了。
 
    在经历了犹如过山车般忽上忽下的温州楼市，如今在温州，再谈买房，曾经一掷千金的温州人也变得谨慎了许多。

    温州人：买的不多，现在都稳在那里了，也不敢买，炒房的也炒不起来。没钱了，银行的贷款也贷不出来。

    从前温州楼市有两个特点，一是上涨很快，二是价格很高，价格已经超过北上广等一线城市。现在楼市价格的下跌，是楼市泡沫破灭、回归理性的合理举动。同时也打破了楼市只升不降的神话。

    温州楼市的下跌也预示着国内其他地区楼市一个新的发展动向，楼市的理性回归并非遥不可及。