快到手的二手房遇火灾房屋实际占有人承担风险

2013-01-22 来源：编辑：admin 发布：泗阳房产网

经典案例

去年5月份，张先生通过一家房产中介看上了一套主城区的二手房，虽然房龄比较大，但房主是2008年才买的二手房，两证目前还未满五年。考虑避税，他和房主约定先支付50%房款共82万元，签订购买协议，到2013年五六月份产权满五年以后再办理过户。去年8月，房屋正式交付给张先生使用。

不幸的是，去年11月份，因楼下住户电器使用不当发生火灾，导致张先生居住的房屋部分被烧毁，房主和他都表示很气愤但又很无奈，请问房屋维修的费用该由谁支付？因此而产生的租房费用等经济损失可向楼下住户索赔吗？

律师说法

房屋实际占有人应承担风险

江苏协衡律师事务所魏伟律师认为，此案例中的问题应从两个层面予以考虑：一方面，根据我国相关法律规定，房屋毁损灭失的风险，如双方有约定的，依照约定处理；如未约定的，交付使用前由出卖人承担、交付使用后由买受人承担，即不论房屋的所有权是否发生转移，由实际占有人承担风险。因此，对于张先生跟房主而言，虽然房屋未过户，在房屋交付使用后，非房主的原因导致房屋毁损的责任，应由张先生自行承担；另一方面，房屋的毁损是因楼下住户的大火所导致的，楼下住户已经侵犯了张先生的财产权，因此张先生可以向楼下住户主张赔偿。

关于房屋毁损灭失的风险，在买卖关系中，是以实际交付为转移的，这也符合风险、利益相一致的原则，风险由实际占有标的物人承担更为合理。另外，在平时较为常见的房屋租赁关系中，如因承租人自己使用电器、燃气等原因不当发生火灾的，所产生的损失应当由承租人向出租方承担赔偿责任。如果火灾是因为房屋自身电路、燃气管路老化等管理不善的原因所造成，应当由房屋所有人或实际管理人自己承担损失。

业内建议

买精装二手房不能光看外表

随着家用电器的增多和冬季季节的特殊性，遇到火灾或者其他意外的概率大大提升，所以买房时要多留心。尤其是老小区，线路老化等隐患更大，买家最好提前查一下相关报道或找房主要当时装修的资料，心里先有个底，如果存在过火灾或意外死亡等，最好慎重考虑是否购买。好邻居房产总经理徐健提醒，虽然有些二手房是新装修的，尤其是房主经常以新装修为由上调房价，似乎是有更多额外价值，但实际上，买主不能只看装修表面，一定要了解关键的水电线路的具体改造日期，如果线路使用超过10年以上，就要注意是否需要维修或更换，还要预算大概的花费，与房主认真沟通。

对于二手房的水电、线路安全问题，江苏省消协装饰监督站站长龚庭喜提醒道：“一般来说，电线使用十年后，建议定时检测和维护，必要时候要更换。至于水路，近几年使用较多的水管，国家规定的使用年限是50年，但才推广数年，还没有达到50年的期限。”那么，购买二手房时或者收房时如何检测电线的使用年限呢？龚站长表示，原始装修图是一个证明，另外，专门的检测机构有专业仪器进行线路检测，可以事先解决买房人的后顾之忧。

南京淘然居房地产经纪有限公司董事长崔荣丽表示，有些房源的挂牌价非常低，房主甚至为了快速成交将房价大打折扣，除了是真的急用钱以外，买房人也要考虑房屋本身的质量以及是否存在其他意外。“当然，也不排除有时候能捡到真正的实惠，但买房大事，谨慎一些总归是好事。买房人可以向物业公司或者附近邻居间接打听房源信息，不能仅听信房产中介和房主的一家之言，多方了解清楚后再出手，以后方能住得舒心。”

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