楼市调控政策长期效用递减须进一步强化"精准"

2013-02-16 来源：编辑：admin 发布：泗阳房产网

在严厉的房地产调控政策下，国家统计局最新发布的70个大中城市住宅价格数据显示，在2012年12月份，近八成(54个城市)的新建商品住宅(不含保障性住房)价格，出现环比上涨；同比上涨的城市也比上月增加15个，达到40个。

虽然环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.2%，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过2.4%，但部分城市呈现的房价上涨动能，以及一些城市显现的调控效果弱化趋势，对2013年的房地产市场调控提出了严峻挑战。

在宏观经济“稳中求进”的目标之下，为2013年经济发展谋篇布局的中央经济工作会议明确了积极推动城镇化建设的战略方向，尽管会议同时强调了继续坚持房地产市场调控政策不动摇的政策基调，但在部分城市已经出现的房价上涨压力的背景下，在严格的限购限贷政策“缰绳”下暂时放缓速度的房地产市场，2013年会否再度“发热”？已然呈现上涨势头的房价是否会更加高涨？

尽管相关部门以及各地方政府明确限购政策不会放松，但在房产税扩大试点面临不确定因素，一些大城市住房需求持续增长，“一刀切”的行政调控手段精准度欠缺、“副作用”逐步暴露等情况下，2013年房地产调控站在了一个难度更高的新关口上。

前低、中升、后翘的2012

“从全国整体情况看，量价趋稳，是去年楼市最显著的特点。这主要源于一系列调控政策改善了供需结构，房价缺乏大幅上涨的动力。”长城证券房地产行业研究员告诉记者。

一方面，购房者心态比较平稳，刚性需求和改善型需求成为市场主力。天津我爱我家二手房中介的成交数据显示，2012年11月以来，80平方米以内的中小户型成交比例占据整体七成以上，显示刚性需求占据主导。置业顾问告诉本刊记者，“虽然二手房业主推出房源的意愿很强烈，但成交量却没有大幅上涨。有的购房者来店里看了十几次，但始终对价位不满意，继续选择观望。”

另一方面，开发商纷纷通过“以价换量”的方式回笼资金，市场供给比较充足。记者从包头一家房地产公司了解到，2012年下半年以来，位于鄂尔多斯的项目只卖了4套房，而且是将价格从每平方米7000多元，降到5300元左右才成交的。公司经理说，“市场需求跟不上了，优惠促销实质上是开发商对市场预期的一种顺应，或者是为了缓解资金压力下的一种妥协。”

“整体看来，2012年国内房地产市场呈现‘前低、中升、后翘’的态势，这是住宅交易量呈现的趋势，价格也是这样一个走势。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示，“前低”主要是两年多来的宏观调控和房地产调控累积效应的结果。2012年一季度价格、交易量都比较低。另外，开发商以价换量很普遍，所以价格相对比较低。

六七月份以后导致价格回升的原因中，一方面刚需随着政策的调整开始释放，另一方面，最大的原因是宏观经济形势变化，经济下行趋势明显带来宏观调控的预调和微调，这对房地产市场产生了效应。

“保障房的投入使用也是‘稳’的因素。2012年有550多万套投入使用；2013年600万套开工，400万套投入使用。这样累计下来，保障房的供应会增加，对价格的影响也是正面的。”任兴洲说。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，虽然市场整体企稳，但存在城市分化的现象。一线城市成交量上升，但供应量不足，房价存在反弹的压力；而二三线城市供应充足，甚至出现一定的供应泡沫，不具备反弹的条件。

银河证券董事总经理左小蕾分析认为，房价相对稳定，主要得益于调控政策。未来，房地产调控应继续打击投机，不能让房地产价格反弹，政策应引导资金等资源回归实体经济，促使企业以技术创新赢得市场，加快经济转型。

调控政策长期效用呈现递减

在房价整体平稳的背后，记者采访发现，部分标杆地区的房价呈现连续微涨趋势，上涨动能主要来自以下四个方面。

大中小打印我要评论关闭