二手房产交易：征收个税的依据和原则

2013-03-13 来源：编辑：admin 发布：泗阳房产网

最简单的，或者从字面上来理解，原值就是转让者在最初购买房产时所付的价款。如果按此理解简单计算，就是当前的转让所得减去当时购房产的价款再减去相关装修和税费等，就是应税所得额。一般来说，二手房交易不论是转让自有房产住房还是纯粹投资，其转手周期至少有两三年。如果其间物价平稳，直接扣除原值，各方意见不大。但是如果在持有期间物价飞涨，买房子是为了抵抗物价上涨带来的货币贬值，那么按原值扣减就可能有损公平。举个例子，80万元买房，支出各种装修、税费20万元，物价很稳定，假设通胀率为1%，三年后转手卖了120万元，依20%所得税率计算，扣除个税（4万元）后，剩下116万的实际购买力上比当年的100万元还是要高。而如果物价很不稳定，通胀率每年20%，三年后就算卖了180万元，税后只剩164万元，其真实购买力比当年的100万元还低。如果再考虑其他要缴纳的税费，个人财产损失更大。

以上举例所用数据未必符合真实情况，但也可得到一些结论，简单来说是：在高通胀条件下，在一些房价上涨不快的城市，卖房者按购买力计算的财富反而会缩水。这无疑与“无收益，无税收”的原则相违背，变成了“无收益，也纳税”。

现实的情况是，与房产调控同步的恰恰是较高的通胀水平。应该说，除了2009年之外，现实世界民众体验到的通胀率都不低。这阶段买房子，谋求自己资产保值的人不在少数。此时课税，不管是落实税法还是着眼于调控，都应认识到并非所有卖房子的人都是投机者，有更大比例的人可能只是在高通胀下为寻找一个最稳妥的保值手段而来买卖房产的。

这样就谈到了另一个问题，通胀和房价高涨是怎么来的。一般认为，根本原因还是我国货币发行速度过快。当前已接近100万亿元的广义货币供应量（M2）余额，其绝对数量和增长速度超过了国内生产总值及其增速，货币发行的高速增长在满足实体经济需要之余，更多余的部分需要寻找投资渠道。问题是在中国，低端产品市场都已经过饱和，或者说产能高度过剩，而一些重要领域受政策限制不让进入，比如电力、电信、石油等行业。此外，反映贫富差距的基尼系数较高。由于收入分配高度不均衡，少数人掌握了大量财富的同时也掌握了最便捷的融资方式，他们在需要寻找投资方向，这时候房产是最佳选择。由于货币巨量投放和通胀压力的存在，民众对于资产估值上涨有预期，都不约而同采取买卖房产的行为来保护自己的财富。

因此，如果不能有效地控制货币供应过快增长，不能更公平地分配财富，破除垄断，拓展投资渠道，民众投资房产以求财产保值的行为就不会逆转。

从宏观上讲，还是要从货币、分配、垄断等方面着手。具体到新的征税方式的落实上，非要执行的话，也至少应在原值的估算上充分考虑通胀因素，对交易者规避通胀的所得部分予以豁免，真正征收净收益部分。这样做既容易得到理解，又能降低征税额，容易与之前的方式衔接，容易被接受而落实下去。

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