北京二手房购买者的烦恼：税负多过首付

2013-08-17 来源：编辑：张云云发布：泗阳房产网

一方面交易环节税负日趋加重，一方面持有环节试点不断推进，二者如何平衡

房地产税收体系改革需通盘考虑

从7月开始，北京的二手房购买者发现，自己要缴纳的税一下子增加了很多，购房成本陡然升高。尤其对青年人来说，增加的税收负担甚至到了多出一个首付的程度。这背后并非税率被调高，而是由于房产交易的计税价格发生了改变。

我国目前执行的二手房交易缴税方式，基本上是由各地政府制定最低交易指导价，然后以这个价格为基准来计算相关税费。因此，二手房交易最低指导价格的风吹草动，就会直接传导到购房人的交易成本上来。

中国青年报记者从北京多家中介了解到，北京市从7月开始就调高了二手房交易的最低指导价，这个最低指导价最低的调整幅度为10%，高的调整幅度则达到30%。正是这样的改变导致了二手房交易缴税的大幅增加。这意味着，除了忍受高房价，购房人还要为购房缴纳更多的税金。

这样的改变让很多年轻人叫苦不迭，对他们来说，买房资金有限，多缴税就意味着要筹集更多的购房资金。他们不明白，房地产交易环节为什么要缴这么多的税。

“从房地产交易环节征税的角度看，此次的调整是为了贴近市场价格，这样才能实现真正的税收，但从另外一个角度看，我们的房地产税收体系是不是到了应该调整的时候？”伟业我爱我家集团副总胡景晖说。

目前在我国的18个税种中，涉及房地产业的有10个，覆盖了从房地产开发建设、新房出售、二手房交易的全过程，此外，还附着一项具有税收性质的收费，也就是教育费附加。这10个税种中，有5个是仅在房地产业征收，有5个则是涉及其他行业。有统计显示，仅针对房地产业征收的五大税种在2003年～2012年10年中就从900多亿元上升到1.01万亿元。而同样在这10年，我国税收收入从两万亿元增长到10.06万亿元。房地产业的税收增速远超税收总收入增速。

不仅如此，在房地产从土地到二手房交易的各个环节中，存在重复征税、税上征税的状况。比如在房地产开发建设环节，开发商就需要缴纳契税、印花税、土地使用税、企业所得税、营业税等税种，到了销售环节，购房人要缴纳契税、印花税等，而到了二手房交易环节，交易双方还要缴纳个人所得税、契税、印花税、营业税等税种。

正是由于这样的税收体系，才造成房地产业的税收收入增速明显高于整体税收总收入的增速。为此，不断有学者呼吁，要对房地产业各个环节的税费进行合并清算。

近几年，在交易环节税负日趋加重的情况下，市场还要面对持有环节征税的预期。房地产交易环节和持有环节的税收究竟应该是一种怎样的关系？很多业内专家认为，房地产税收体系改革需要通盘考虑。

最低指导价上调，税费多的能增加数十万元

按照中介的说法，7月损失了不少客户，原因就在于北京市调高了二手房交易的最低指导价。“7月的调整算是今年幅度最大的一次，全市普遍都上调了10%，一些价格上涨多的地区，则上调了30%。” 北京中原地产市场研究部总监张大伟告诉记者，购房人的成本确实陡然增加了很多。

北京教育资源密集的五道口、万柳板块都是上调幅度较大的区域，上调幅度在15%左右。一些楼盘由于房价上涨较快也成为被调整幅度较高的楼盘，比如位于北京东三环双井的一个楼盘，最低指导价上调了29%，一个位于北京北[最新消息价格户型点评]四环望京的楼盘，最低指导价上调了24%。

按照目前的二手房交易缴税项目来看，个税、营业税和契税是最主要的三项。

一家中介以五道口一处学区房为例计算，这个楼盘的最低指导价从近30000万元/平方米上调至35000元/平方米。假设该小区一套不足5年的100平方米的住房要交易，将需要缴纳房屋差价20%的个税，5.5%的营业税和1.5%的契税。算下来，7月1日最低指导价调整之后，购房人将需要比调整前多交二三十万元的税。

让很多中介懊恼的是，不少客户就因为没能赶在7月1日之前签合同，最终因为增加过多的交易税费而放弃了买房。

北京中原市场研究部统计数据显示，7月北京二手房住宅网签套数为10412套，相比6月的9232套上涨了12.8%。但同比2012年同期的17130套，则下降了39.2%。胡景晖告诉记者，虽然环比6月，北京7月的二手房交易量还是上涨的，但由于北京二手房网签一般要落后于实际交易一个月左右，所以，7月的网签量并没有真实反映当月市场状况。这个反应会在8月体现出来。

“7月中下旬北京二手房市场新增需求登记量和实际交易量均有小幅回落。”胡景晖告诉记者，7月的实际交易量可能环比上月减少了近一成。

从目前市场看，房龄越短、面积越大、价格上涨越快、最低指导价调整幅度越大的二手房受到的冲击就越大，购买者需要多付出的税费也就越多。这些税费都需要一次性付清，因此，对购房人来说，这就意味着购房首付比例的上升。

据一家中介公司的经纪人介绍，7月最低指导价的上调，对购房人带来的税费负担的增加，多的能达到六七十万元，少的也有数万元。其实，这并不是今年以来北京第一次上调二手房交易最低指导价。4月就调整过一次，但那次的调整幅度不大，市场反应并不明显。

让很多购房人不满的是，相关部门并没有事先通知要对最低指导价进行调整，从而造成买房的被动。“2011年北京出的政策，说是要对二手房交易最低指导价进行动态调整，这就意味着可以不必事先通知。”张大伟说，多个城市如今都在进行动态调整，最低指导价随时都可能调整。

接近真实交易价格总是那么难

相关部门至今也没有解释过为何在7月进行了最低指导价的大幅度上调。而在业内人士看来，此举只是为了更加贴近市场价格。

以上述五道口板块的小区为例，尽管其最低指导价被上调至35000元/平方米，但其市场交易价格接近70000元/平方米。在这个意义上，即使是调高了最低指导价，距离市场真实交易价格依然较远。

“这就是长期以来存在的问题，当二手房交易的计税价格背离市场真实价格的时候，二手房交易的税费就会少一大块，也就无法起到这个税收体系应有的作用。”胡景晖说。实际上，这个问题是自房地产市场开启以来一直存在而没有解决的问题。

1994年，原国家计委制定的《城市房产交易价格管理暂行办法》就规定，国家实行房产交易成交价格申报制度。房产权利人应当向县级以上人民政府如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实申报。

但是，由于房产交易附着多项税费，少缴税是交易双方的共同诉求，所以在成交价格申报上，总是会低于实际成交价格。这样的行为后来被称为“阴阳合同”。也就是说，房产交易双方签订一份合同，上面标注真实的成交价格，但在办理房产过户时则提供另一份合同，上面标注的则是缩水的成交价格。通过这样的方法，买卖双方都能少交税，皆大欢喜。

为了尽可能地贴近市场真实价格，相关部门想出了一个办法，就是制定房产交易最低指导价，以此作为征税的基础。各地政府部门对此的基本思路是，当真实的成交价格高于最低指导价时，就按照真实成交价格征税，但真实的成交价格低于最低指导价时，则按照最低指导价征税。

现实中，二手房交易基本就是按照最低指导价进行申报、缴税、过户，因为政府部门很难看到真实的交易价格。

以北京为例，2006年之前，每年北京市建设委员会都会发布一个小册子，其中列明北京市各个区域的二手房交易指导价。这个指导价基本上只有实际成交价格的一半，有些甚至只有1/3。

2006年7月10日，北京市地税局发布《北京市地方税务局关于调整二手房交易计税价格的通知》，对现行的二手房交易最低计税价格进行了新的调整。这次调整被认为是税务部门加大对房产交易征税力度的表现。

对税务部门来说，二手房交易的计税价格=各类房地产的基准价格×建成年代修正系数×楼层修正系数×房型修正系数。要做到税收足额征收，调整基准价格，也就是所谓的最低指导价是首要前提。

2008年、2010年、2012年，国家税务总局先后发过数个文件，要求加强对二手房交易价格的评估，做到足额收税。但效果一直不好。

“不断上调二手房交易的最低指导价就是为了解决这个存在了多年的问题，但一直没有解决好。”财政部财政科学研究所副所长刘尚希告诉记者，各地都有顾虑，因为要促进房地产交易，培育市场，所以往往对这个价格背离的情况睁一只眼闭一只眼。

据张大伟统计，在北京，从2004~2008年，每年都会调高一次二手房交易最低指导价，但2009年、2010年就没有调整。

需要怎样的房地产税收体系

2011年，包括北京在内的多个城市提出要建立二手房交易动态评估体系，以贴近真实市场价格。从这一年开始，重庆、上海开始试点房产税。今年年初，房产交易差额要征收20%个税的规定被重新提出，并在包括北京在内的多个城市开始执行。

对买房人来说，最低指导价的调高、个税征收的严格执行都导致了购房成本的高企，而房产税试点扩大的预期在不断加强，这就意味着，在房产交易和持有环节都有着不小的税收负担。

市场呈现出一种矛盾状态。一方面，供不应求的市场格局需要将那些存量房逼出来进入市场流通；而另一方面，交易成本的上升则让很多人不具备购买能力。

“我们是不是应该在交易环节征收这么多的税？”胡景晖说，从2005年到现在，交易环节不断加大税收，但并没有起到打压房价的作用，也没有起到促进房产流通的作用，是该反思房地产税收体系了。

在他看来，应该在房产交易环节轻税，而在持有环节重税，这样才能把那些闲置的住宅挤到市场上，增加供应。

国务院发展研究中心新出的《中国住房市场调控与政策》一书中也提到类似观点。在这本书中提到，住房转让过程中，各种税费负担实际均由购买人承担，在住房转让环节征收营业税不仅不能从根本上抑制投资投机需求，反而将加重首次置业和改善性需求的负担，抑制了大部分自住型需求，也不利于增加二手房的供应。建议在坚持和完善限购政策的基础上，降低房地产交易环节的税费。

其实，就在去年12月，时任财政部长谢旭人发表文章称，要统筹推进房地产税费改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并。但这个计划实施起来并不容易。

“从正常的税制建设来看，增加房产持有环节税收，合并交易环节税收是大方向。”刘尚希说，但税制改革不能抽象地谈。如果从鼓励二手房交易来看，应该减税，但在现有市场环境下，要抑制投机，就不能减少交易环节的税收。相对于北京的房产增值幅度，税收负担是重还是轻？房产增值并不是个人努力的结果，对这部分获益是不是应该征收相当分量的税？

在刘尚希看来，我国现实的问题是房价看涨，而税收的力度不够，控制不住房价的上涨，在这个时候减少交易环节的税负就会造成不好的后果。如果现有的交易环节的税收能做到位，就不会有很多人愿意在房地产市场投机。现在的关键其实反倒是要把现有的税收执行到位。

“房地产税制改革并不是简单的改革，而是关联了很多问题。”刘尚希说，比如地方税，如果对现有的房地产税制进行改革，地方未来要以什么作为主要税种？比如土地制度，我国现有的二元土地结构导致了不同的土地利用方式，税收在其中该如何调整？再比如房地产该如何定位，地方政府与房地产该是怎样的关系？此外，还会关联到房地产调控、管理等问题。

在刘尚希看来，上述这些问题都决定着房地产市场价格预期和发展方向，这些问题不解决就无法推动房地产税制改革。而这些问题的解决需要大量的时间，目前还看不到时间表。