房产税试点扩大再上日程 “金九银十”供应大增

2013-09-06 来源：编辑：张云云发布：泗阳房产网

8月份楼市百城价格指数对100个城市新建住宅进行的全样本调查数据显示，8月全国100个城市（新建）住宅平均价格为10442元/平方米，环比7月上涨0.92%，是2012年6月以来连续第15个月环比上涨；同比上涨8.61%，连续第9个月上涨。

恰逢9月，楼市进入传统销售旺季“金九银十”，大部分城市房价依然处于看涨预期。而今年3月“国五条”细则落地时地方城市制订的2013年房价控制目标已进入年终倒计时，大部分城市控房价压力空前。城市间调控政策开始出现分化，或进一步收紧，或适度宽松。在房价反弹压力面前，房产税扩容渐行渐近。

多地政策微调

“国五条”出台后，楼市迎来了一段政策平稳期。近期则再出调整信号，多个城市微调楼市政策。与之前情况不同，这轮调控以地方政府为主导，以微调为主，调控方向出现两极分化。

郑州市房管局日前宣布，自9月1日起，持有郑州市居住证明3年以上，在本市缴纳社保或个税一年以上非本市户籍居民家庭，限购一套；对未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房；对年满20周岁无住房单身人员，限购一套住房。同时，进一步严格住房限购审核程序，确保住房限购政策的严肃性和连续性。限购政策的局部调整，旨在保护和支持刚需，进一步抑制挤压投资性需求。而在此之前，北京也针对居高不下的房价推出限房价、竞地价地块。

与北京、郑州调控收紧相对，温州、芜湖则偏向于政策松动。温州松绑后限购政策规定“本地户籍家庭已有1套住房的可以再购买1套，无房的可以购买2套。”而芜湖则以扶持人才为名进行购房补贴，规定“在市区就业满3年的本科及以上学历高校毕业生或具有技师及以上职业资格、中级及以上专业技术职务人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税和2万元安家补助的总额。专科学历高校毕业生或具有高级工职业资格、初级专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税的50%和1万元安家补助的总额。”被外界认为是变相救市。

住房和城乡建设部政策研究中心综合研究处处长赵路兴表示，中央希望房地产行业平稳发展，各地则根据现实情况进行政策微调。“温州等地由于前期上涨至不合理高价，因此持续下跌，而郑州则面临较大的内在需求动力，房价上涨压力较大。”

房产税试点扩大再上日程

“扩大房产税试点范围势在必行。”中国房地产协会副会长朱中一认为，房价不断上行给房地产调控造成较大压力，“国五条”的实行让人们认识到，行政手段控房价已十分艰难，市场化手段快速推进尤为重要。事实上，中央层面也多次指出应扩大房产税试点。日前发改委主任徐绍史和财政部部长楼继伟受国务院委托向全国人大常委会报告时，均指出下半年房价反弹压力较大，应重点抓好扩大个人住房房产税改革试点范围工作。

全国人大常委会委员尹中卿也在十二届全国人大常委会第四次会议分组审议计划执行报告和预算执行报告中提出，应尽快按人均居住面积征收累进房产税，增加拥有多套和豪华住房者的持有成本，同时要推进不动产实名登记和全国联网工作，挤出部分非自住以及非正当获得的房源。上海易居房地产研究院副院长杨红旭称：逐渐建立长效机制，包括监管的一些方案和草案已开始筹划，可能年内就会推出。限购、限贷、限价等是过去常用措施，从调控方式上讲，最好用经济手段、市场手段，而少用行政干预手段，所以未来限购总体方向或会淡化，而其他措施，比如房产税，土地供应、制度问题等长效机制则会慢慢建立。

“金九银十”供应大增

以往“金九银十”是观察楼市变化的窗口期，经历了长达数月蓄客，开发商通常选择此时集中推盘，以冲刺年度销售计划。在持续量价齐升下，新盘供应量不断增加，购房者开始动摇。业内预计，随着9、10月楼市销售旺季的到来，楼市成交量还将呈上升势头，价格也会继续目前的稳固局面。中原地产市场研究部总监张大伟认为，当前，市场需求出现了恐慌气氛，各地频繁出现的地王又进一步导致需求恐慌，市场情绪将很快传递到开发商定价上。

8月最后一周，北京新建商品房项目再度呈现扎堆入市迹象。其中，仅8个申领预售证的项目，就新增住宅供应超2200套。而别墅供应量也是大增，亚豪机构数据显示，“金九银十”期间京城别墅预计将有11个项目入市。包括泰禾·北京院子、格林云墅、西山艺境[最新消息价格户型点评]等纯新盘和香江别墅、鸿坤·林语墅等8个老项目后期。这大大超越了前几个月别墅开盘数量，比去年“金九银十”期间增加了5个。

“西山作为传统成熟别墅区，开发时间较早，区域高端氛围成熟，以单套2000万元以上的别墅为主，还有部分项目是亿元级以上的别墅。而香江别墅的总价是在700万-800万左右，预售均价却仅在2.2万元的经济型别墅，因而备受追捧。”据香江别墅销售人员介绍，金九银十的到来，也带动了客源的聚集，因为总价相对较低、容积率更低至0.6的香江别墅在楼价不断上行的当下还是很有市场。

数据显示，今年以来，别墅项目入市多采取惜售策略，一次仅推少量房源。今年前8个月，京城共有17个别墅开盘，其中单次出货量最多的是誉天下，开盘入市量最少的旭辉·御锦6月仅推出了10套房源。亚豪机构副总经理高姗分析，由于别墅总价较高，少量推盘是为了制造出购房者抢购的热销景象，促使心态摇摆、犹豫不定的购房者坚定信心、尽早出手，从而为项目后期销售打下良好基础。

“项目9月入市，单次将推出169套新房源，目前众多意向客户正在排号。”香江别墅销售人员透露，项目所处板块稀缺、超高性价比以及符合市场需求的主力类型产品是项目的制胜法宝，更是开发商敢于在“金九银十”扎堆开盘的当下大批次推盘的底气和信心所在。

“一是供需倒挂导致的价格主动上升；二是受制于地价影响。今年以来，虽然土地供应步伐加快，但土地价格却依然一路高歌。”高姗分析：目前在北京大兴亦庄、朝阳孙河和房山等五环外郊区，均出现了“面粉贵过面包”的地王地块。土地竞价的激烈，表明了开发商“饥饿”的程度，也预示着土地市场供需的严重失衡，房价成本或将进一步被推高。而像孙河地块楼面价高达5万元/平方米高价地块的出现，或将助推楼市成交热度以及价格的不断上涨。