地产走势：部分城市调控升级体现“从严从紧”

2013-09-10 来源：编辑：张云云发布：泗阳房产网

“金九银十”是房地产市场的传统销售旺季，令人担忧的是，在这个旺季到来之前，部分热点城市已是“地王”重现，房价涨幅居高。

究竟如何看待当前房地产市场走势？未来调控着力点又在哪里？带着这些问题，记者采访了有关专家和业内人士。

市场区域性差异大部分热点城市涨幅较高

从当前全国房地产市场来看，区域性差异大，部分热点城市涨幅较高。

根据国家统计局公布的7月份数据显示，北京、上海、广州、深圳新建商品住房价格同比分别上涨18．3％、16．5％、17．4％、17．0％。同比涨幅超过10％的还有厦门、南京、郑州等城市。

与热点城市不同的是，少数中小城市近年来开发量大，销售不畅，库存较多。根据权威部门对90个城市的监测数据显示，有32个城市新建商品住房库存消化周期不足10个月，有21个城市库存消化周期超过18个月，其余37个城市消化周期在10到18个月之间。

与此同时，一些热点城市的土地市场相继再现高价地和“面粉比面包贵”的现象。

中原地产市场研究部总监张大伟说：“这一轮‘地王潮’主要出现在一二线城市，由此证明全国房地产市场已经分化，房企选择在一二线城市聚集，竞争更加激烈。而这种泡沫化的发展也导致市场存在调整的可能性。”

住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹说：“从今年1到7月的房地产市场运行来看，城市分化、企业分化是最主要的特点。在全国600多个设市城市中，部分大城市房价仍呈明显上涨的现象，多数城市房价基本稳定，少数城市房价呈下跌态势。经过十几年房地产市场的快速发展之后，可以预计，中国的房地产市场已经告别了铁板一块的格局，今后分化将是常态。”

部分城市调控升级体现“从严从紧”

“对于未满20周岁的单身人员，暂停其在郑州市限购区域购房；对于年满20周岁的无住房单身人员，在郑州市限购区域内限购1套住房……”9月初，郑州市推出了被称为升级版的商品住房限购令，引起社会关注。

事实上，为了确保完成年度房价控制目标，不少城市纷纷加大调控力度。北京市按照“老项目不高于前期、新项目不高于周边”的原则引导企业合理定价，同时在房价较高、上涨过快的区域加大“限房价、竞地价”地块供应力度；广州对部分高价项目暂停发放预售许可、限制销售价格；深圳采取限制高价住房网签等措施。

秦虹表示，在那些因供应不足而导致房价上涨过快的城市，政府要想在短时间内实现房价涨幅的下降，“限购”升级不失为一种应急缓解供求矛盾的办法，也是必要的措施。但在采取这一应急措施的同时，也提醒我们，各地政府对本地的供求状况必须要有更强的预见性，要有“疏”、“堵”结合的政策措施，否则仅靠“堵”的效果是难以持续的。

新形势下调控着力点何在？

这是一组让人喜忧参半的数据：上半年，房地产开发投资直接拉动GDP增长2．7个百分点；上半年，全国房地产用地出让价款增幅超过90％；1至7月，房地产业税收收入占全部税收收入13．2％，占地方级税收收入的29．7％。

客观讲，今年以来，房地产交易放量和开发投资的平稳增长对一些地区的稳增长和财政收入起到了积极作用。

在以投资为主的经济增长模式下，房地产业犹如动力引擎。如今中国经济正在告别高速增长，处于经济换挡期，既需要坚持调控，抑制住房投机需求，又要支持和鼓励使用需求，保持房地产业的经济规模，对宏观经济稳定增长作出贡献。面对新的形势，如何寻找调控的着力点，着实为严峻的考验。

在秦虹看来，土地调控的效果最为直接，在供求紧张的地方，应该加快采取增加住宅用地供应和提高土地利用效率并重的办法缓解供求矛盾。

中国房地产业协会朱中一说：“就目前市场来看，地价上涨过快会对房价上涨预期有影响。政府在目前房价上涨压力过大的情况下，也要把‘稳地价’作为责任制。国内市场差异大，地方政府要把土地供应和住房建设计划挂钩，而不是和地方财政收入挂钩。”

秦虹表示：“当前我国经济增长正经历从高速增长转向中速增长的变化过程，此时房地产市场调控的着力点应是，在政策方向上，保持连续性和稳定性；在政策措施上，不断优化和更具针对性。”

他认为，改革并非全盘否定政府和市场力量并重的“双轨制”，而是改变其中受到扭曲的部分，特别是针对收入分配领域和权力的腐败寻租等问题。

针对一些国内学者“以消费驱动经济”的呼声，林毅夫强调，劳动生产率的提高、基础设施的建设、环境的改善等降低交易费用的举措均依赖投资。脱离开这些经济增长的核心之后，空谈消费拉动经济会成为无源之水，最终也可能导致过度消费带来的债务危机等。

对于“产能过剩、重复建设”等投资副作用，林毅夫认为，解决关键在于优化投资结构和投资效率。期间，一个有效的市场所起的作用不可小觑，能够提升企业自发推动产业升级、淘汰落后产能的意愿。