前期以住宅销售为主部分项目“挂羊头卖狗肉”

2013-09-20 来源：编辑：张云云发布：泗阳房产网

福州旅游地产市场正在上演的一场“大跃进”,加剧了业界对地产泡沫的担心。

据不完全统计,目前包括福州市区及其周边郊县,已经在建和准备开建的温泉旅游地产项目已达25个,其中不少规模都在千亩以上。

而这些跑马圈地的开发商实力参差不齐,既有万科(000002,SZ)、华侨城[简介最新动态](000069,SZ)等一线地产商,也不乏冠城大通(600067,SH)等本地实力企业,甚至还有从未涉足过地产的动漫公司——福建时代华奥动漫有限公司(以下简称时代华奥)等。尽管这些项目有着不同的主题,但却不约而同都配套了大量的住宅项目。业内人士认为,以目前的市场需求来看,消化这些项目至少要10年以上。

此外,业内称,不少开发商都是以卖住宅的思路在做项目,而购买者也多是投资客。当空置楼盘大量出现,而当地的旅游经济又没能带来大量游客,产生预想中的高回报,这些纯粹靠投资者支撑的项目会不会拖累当地房地产市场?一些实力不济的开发商,又会不会留下“烂尾盘”?

前期以住宅销售为主

目前福州旅游地产开发遇到的最大威胁是潜在的供应量极为庞大,但项目的综合开发成本却普遍偏高。

据统计,福州市区及周边的旅游地产项目达到了25个,其中不乏千亩大盘。如香港融侨集团的闽侯双龙温泉项目总面积为2000亩,预计一期投入18.36亿元等。即使是福州五城区内的旅游项目,也都有数百亩的规模。

有业内人士认为,福州温泉旅游投资热是受政策驱使:不受限购政策制约,同时拿地成本又较低。

根据公开信息,2011年1月4日,晋安区鼓岭柱里地区三幅地块挂牌出让,总面积约327亩,被福州世茂置业有限公司以3.6亿元起始价轻松拿下。而位于三江口的2011-19号地块,亦是由福州新海岸旅游开发有限公司以底价4.4亿元竞得,该地块总面积为600亩。名城地产今年取得的名城永泰温泉项目一期占地900多亩,地价也仅4.1亿元。

但事实上,拿地成本只是前期开发中占比很小的一部分。一般这种大型旅游地产项目都是一二级联动开发,开发商同时还要承担前期的拆迁成本以及各项综合费用。

“实际开盘售价至少要在万元以上。”福州某上市地产公司有关人士告诉《每日经济新闻》记者,温泉旅游地产中可销售物业和自持物业是有一定比例的。有的观点认为合理的比例,住宅只占30%,而这相当考验一贯以高杠杆高周转运作的开发商的资金实力和盈利能力,同时一般旅游地产前期会先推出大量住宅销售以获得后期持续开发所需资金,因而旅游地产项目前期主要都是以销售住宅为主。

上述业内人士认为,一般温泉旅游地产都处在城郊和新区,这意味着相关配套设施远落后于市区,几年内的投资回报率都难达到市区普通住宅水平,所以一旦销售价格过高,就会影响销售速度。“这也是不少开发商虽然已经签订了协议,但还是迟迟未真正开始项目建设的原因。”

部分项目“挂羊头卖狗肉”

在这一波的福州旅游地产投资热潮下,除了地产开发商外,还有各种非地产公司。如同样位于连江贵安温泉旅游景区内,时代华奥所投资开发的海峡文化创意产业基地。该项目规划总面积超过1000亩,建筑总面积约80万平方米,总投资30亿元。却被业内披露实际就是在做房地产开发。

虽然是打着文化创意产业基地的名头,但福州地产业界还是将此项目列为温泉旅游地产项目之一。据业内人士黄先生介绍,目前该项目正在公开售卖别墅,“项目名称虽然不同,但也是在温泉景区资源范围内,以投资方的实力来看,要撬动如此大的项目也只能依靠卖住宅来获得后续开发资金。”

而此前有媒体披露,时代华奥的项目开发实力存疑,其目前仅仅开工兴建部分别墅,还经常拖欠农民工工资及工程款。记者查阅公开资料发现,时代华奥注册资本仅有1亿元。

“值得担忧的是,如果这些项目没能够控制好住宅比重,导致过量的住宅项目投入市场,最终将引发烂尾。”黄先生认为,未来或现“鬼城”现象。

回报率远低于市区房产

世纪金源投资开发的贵安新天地是福州较早开工建设的温泉旅游地产项目。该项目占地超过7000亩,建筑面积150万平方米。

在福州最近一两年的住宅楼盘销售榜单之上,贵安新天地备受瞩目,该楼盘号称2013年上半年大福州楼盘销售冠军。

数据显示,其今年上半年销售签约备案金额为68.58亿元、面积106.84万平方米、套数10151套。

同样该楼盘在2012年大福州楼盘销售排名中同样获得销售冠军称号,其销售金额为50.48亿,销售套数近8000套。该项目普通住宅的市场均价约6000元/平方米,相比福州市区超过15000元/平方米的价格,吸引了不少投资者的目光。

“世纪金源的开发实力比较强,相关的配套设施建设速度也很快,在本地和周边拥有较强的客户群。”黄先生告诉《每日经济新闻》记者,由于贵安新天地相关的交通配套和基础设施配套已经基本成型,特别是在交通上,有直达福州市区公交车,而相对的楼盘单价和总价都比较低,又不存在限购问题,所以吸引了不少投资者。

代理贵安地产项目的福州璞一天知地产营销总经理王峰也表示,贵安新天地目前的旅游地产项目约有7成的购买者都是出自投资性需要。“其中投资型的酒店式公寓很受欢迎。”

不过,《每日经济新闻》记者发现,贵安新天地在2011年开始启动销售之初,售价就达到5800元/平方米,至今均价也不过在6200元/平方米左右,近两年的涨幅约6.9%。

而根据中国指数研究院的数据,仅今年前8月,福州一手房价格相比今年1月份,已经上涨1527元/平方米,涨幅11.2%。而相比去年8月份的12914元/平方米,福州一手房价格上涨了2207元/平方米,同比上涨17.1%。就回报率来看,贵安旅游地产远低于市区普通住宅。

警惕旅游地产虚假繁荣

业内人士认为,25个旅游地产项目的住宅全部放量的话,千亩项目住宅数将达数万套,百亩项目至少也有数千套,以目前福州市场需求情况来看,至少要10年以上才能消化。《每日经济新闻》记者发现,这些位于郊县的旅游地产项目几乎都配套有度假酒店、星级酒店等。

“旅游地产三大投资法宝是高尔夫、主题乐园、酒店。”华美酒店顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱告诉《每日经济新闻》记者,已审批的12个国家旅游度假区中,多数没有按旅游度假区的功能去建设,很多出现了畸形发展,形成了以房地产项目为重点的发展模式,有些甚至失去了度假区的功能。

他表示福州这一波的旅游地产开发热跟全国其他地区都一样,开发商几乎都是因为受到政策吸引,一窝蜂地涌入。

据介绍,目前福州对于旅游地产开发提供了较多的政策支持,如对重点旅游项目给予政策扶持,负责协调解决好项目规划用地、征租地手续以及拆迁安置等问题;温泉重点旅游项目,其温泉采矿权有偿使用费、矿产资源补偿费地方分成部分减半征收,采矿权价款地方分成部分按50%给予补助;福州市财政每年安排专项资金,对非财政投入的重点旅游项目给予不超过3年的贷款贴息支持等等。

相关数据显示,福州市2012年接待游客3192.55万人次,同比增长15.8%,实现旅游总收入550.12亿元人民币。福州五星级酒店在2013年一季度平均房价为661.41元、平均出租率64.70%、RevPAR(实际平均房价)为427.93元,二季度平均房价721.65元、平均出租率64.63%、RevPAR为466.40元。

赵焕焱表示,目前这样的情况相对于全国算比较好的,但是如果接下去的20多个项目纷纷上马,新酒店频开,恐怕将会出现供应过量,而酒店的营收也将难以确保。

他表示,“在日美等国房地产泡沫最后阶段都表现为旅游地产市场的虚假繁荣。旅游地产发展也不能搞‘大跃进’,因为需求不可能一下子大幅提高。”