北京未来涨到80万元/㎡并不需要很高的年均涨幅

2013-09-29 来源：编辑：张云云发布：泗阳房产网

9月26日，北师大房地产研究中心主任董藩发表万言长文，系统回应人民日报对他“北京房价25年后涨到80万元/㎡”的批评。董藩从六个方面论述了自己观点的可能性，包括每年的涨幅只需要12.7%、大量合力比过去更大的因素推动房价上升、保持未来的高增长局面主要靠货币推动、房价可以脱离国际市场和全国市场独立形成、北京注定是房地产市场中的一朵奇葩。

董藩在文章开头写到，《人民日报》在本月13日、23日连发两篇文章批判他学品差、不靠谱、谋私利。原因是他在某论坛上说过的一段话：“1987年，全国商品房每平米均价只有408元、北京只有500多元，当时也都说买不起（那时是真买不起），若有人那时说25年后的2012年全国每平米均价6千元、北京2万元，打死也没有人相信。但大家都不相信的事情发生了。如果以今天为始点，再来一个25年，全国均价每平米可能达到9万元、北京80万元”。

涨到80万元/㎡并不需要很高的年均涨幅

董藩称虽是北京25年后房价达到80万每平米虽然是随口而出的数据，但并非信口雌黄的结论。董藩认为对2012年官方数据必须修正，还原其真实成交价才能更科学地预测未来25年的情况。如果按2013年北京每平方米实际成交价估计值4万元元计算，25年后达到80万元元，平均每年增幅进一步下降到12.7%，比过去25年平均值下降了6个百分点。

十个因素推动房价上升合力比过去更大

董藩指责批评他的人不知道在房价决定过程中，房地产的供应弹性小，需求弹性大；不知道房地产需求原则上只扩大不缩小这个道理；不知道房地产没有替代品，需求一般不可能转移或消失；更不知道房价有粘性，涨易跌难。董藩认为这些特性是支撑全世界房价总体上继续走高的原因。

接下来董藩列举了十个推动房价上升的因素，并且这些因素的合力比过去的更强大。1．大拆大建；2．人口增长，中国尚未达到人口增长的高峰，估计还有2-3亿的人口增长空间，而且10年内肯定会修改计划生育法规，放松管制；3．城市化，剔除农民工，按户籍计算的城市化率估计大约只有35%左右。这些已进城和继续进城的农民逐步按家庭租房、买房的过程，就是房地产需求继续上升的过程；4.家庭裂变；5．生活方式的演化：养老不是接到自己家，而是给父母再买一套住房；高收入阶层郊区有别墅、城里有豪宅的情况大量出现； 6.区际人口的整合；7.经济高速增长；8.城乡收入差异；9.城乡阶层意识；10.群居意识。

保持未来的高增长局面主要靠货币推动

中共中央在“十八大”报告中明确“2020年实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番”。作为中国的执政党，共产党深深知道，经济增长速度慢下来是不行的，会出现很多问题，影响到社会稳定。但从现在的情况看，要继续保持相对较高的经济增长速度，就只能走另外一条路：发票子！

董藩称中国货币供应量年均复合增长率长期高达20%左右，过去有学者曾研究得出结论：中国要保持相对较高的增长率（7%-9%），货币供应量应该保持在18%-22%之间。中国靠增发货币和增加信贷推动经济增长的模式，绝对不是一朝一夕就能改变的。他反问道：“长期来看，当货币投放仍然处于一个远高于GDP增幅的水平上时，谁能控制住房价的上涨呢？”

房价可以脱离国际市场和全国市场独立形成

房地产市场上由于土地、房屋不可移动，区域的供应状况不可能象普通商品那样相互调剂余缺，价格只能独立形成。连每个开发项目的价格水平、每套房子的定价都是不一样的，我们称其为“单件性”——不仅指位置、楼层、朝向等方面的不同，也指价格的不同。

董藩回顾了曾看到全球房价最贵的十大城市排行——第一位：摩纳哥的蒙特卡洛，每平方英尺4420美元（1平方米等于11平方英尺）；第二位：莫斯科，每平方英尺1937美元。据此董藩得出结论，房价是资源紧缺程度的反映，取决于建设用地富裕程度。建设用地富裕程度是不可以进行国际化调整、改变的。“从这个角度质疑我的结论，是根本不懂房地产的表现！”，董藩在这里用上了表示语调和情感的感叹号。

北京注定是房地产市场中的一朵奇葩

董藩最后称对北京这个世界城市之林中的“奇葩”来说，房价无论多高都不奇怪，都可以说是真实、巨大的需求推升的。董藩深谙中国的国情，他列举了除导致中国较高房价水平的国情因素外，还有一些非常特殊的因素大大增加了北京的商品房需求量：（1）北京拥有全国最大、平均层次最高的以公务员为主体的官员阶层；（2）北京拥有规模庞大的国内驻京办事机构；（3）北京拥有规模庞大的涉外机构；（4）北京拥有规模处于前二位、平均层次最高的白领阶层；（5）北京拥有全国规模最大、平均层次最高的科、教、卫队伍；（6）北京拥有数量最多的文化艺术机构和从业人员；（7）北京拥有最多、购买力强大的外来退休人员（地方退休的中高层人士和在京子女优秀者）。