北京二手房成交创新高二套房比首套房易贷款

2013-09-30 来源：编辑：张云云发布：泗阳房产网

金九银十，北京二手房再次量价齐升

据北京住建委的网签数据统计显示，截至9月24日，北京全市二手住宅网签总量为8938套，环比上月同期上涨了12.4%。有商业机构则预计，9月北京二手房的网签量将达到1.2万套左右，月度网签量将再创3月份楼市调控以来的新高。

此外，21世纪网走访发现，自3月国五条出台后，二手房价格在经过一个短期波动后，随后重新进入上升的区间。以北京四环外的知名楼盘远洋[简介最新动态]山水为例，3月该区域二手房成交均价为37579元，到9月远洋山水的成交均价已至每平米44229元，每平米上涨6650元，涨幅近15%。

此外，对于近期媒体广泛报道的房贷难贷的情况。21世纪网调查发现，确实存在这样的情况。一方面，二手房中首套房贷款利率几乎没有折扣，且贷款时间延长；另一方面二套房利率上浮10%仍在执行，银行放款速度较一套房相比更快。

量价齐升

金九银十，楼市的传统旺季。现在看来，今年金九成色较足。

一位链家地产的店长告诉21世纪网，国五条之后，也就四月的成交量下滑得厉害，随后就开始上涨。“国五条对市场的效果也就一个月，买房者现在更相信经验。”

以六里桥区域内的太平桥西里为例，其2月成交量为3套，3月国五条出台，抢过户导致成交量剧增，当月成交18套；4月政策影响较大，成交回落到3套，而到8月，成交量已经反弹到7套。

再看石景山区域的大盘远洋山水，1月成交量24套，2月成交量20套，国五条出台的3月放大至44套，随后就大幅萎缩，4月仅7套，不过随后一路上升到5月已恢复到18套，接近年初市场火爆时的交易量。

官方的数据也证实了北京二手房市场交易量反弹情况的存在。

根据住建委数据统计显示，截至9月24日，北京全市二手房住宅网签总量为8938套，环比上月同期上涨12.4%。

伟业我爱我家市场研究部表示，虽然受到调控政策影响，与去年同期的网签量相比小幅下跌了2.3%，但预计9月全月的网签量将达到1.2万套左右，再创3月份楼市调控以来月度网签量新高。

需要注意的是，二手房成交量的上升并非是价格下滑换来的，在过去几个月时间里，北京二手房价交易价格的攀升。

链家地产的交易系统显示，太平桥西里今年一月该小区楼盘成交均价为30579元每平米，国五条出台的3月，成交均价为34091平米。而到9月，成交均价已经涨至39721元每平米，较三月价格上涨16.5%。

而上文所说的远洋山水，去年12月，该楼盘的成交均价为32118元每平米，1月33892元每平米，3月37579元，4月继续上涨至38581元，9月，远洋山水的成交均价已至每平米44229元，较三月价格上涨14.6%。

调查数据

天通苑东一区今年一月的房价为17284元每平米，3月19324元，4月微涨至19872元每平米，9月的成交价为22416元每平米，较三月价格上涨16%。

多位地产中介向21世纪网表示：“国五条出台后，二手房的价格没有出现大幅的回调。虽然有征收20%差额税的要求，但是符合免征要求的住宅，业主都大幅提升了报价，而不符合免征要求的住宅，除个别急售的，大多没有降低价格，很多都维持在原来的价位。”

对于未来的走势，中介和购房者都表示了谨慎乐观的态度。

一位看房者表示：“自己去年上半年开始看房，目标是六里桥北里的老房子。那时54平两居价格约132万元，自己手中有80万元的首付款，差不多可以买一套。不过当时市场较为冷清，我们觉得价格可能还会往下走一走，就没着急下手。谁知道到下半年市场风云突变，年中房子涨到了140万，稍微一犹豫，同户型的价格就已经到了170万元。这时候我们已经开始恐慌了，想着赶紧买，但最终还是没有买到。现在53平的报价差不多都要230万了。我们手上的80万元，首付款都不够了。”

据悉，由于二手房存在评估价和现实价格存在价差，目前的情况下上述购房者手中的80万元，确实已经不足支付首付。

不过即便这样，上述看房人也没有放弃买房的计划。“最近地王不断出现，看样子房价是很难降了。早下手，早安心。”

上述链家地产的店长向21世纪网表示，由于北京的资源优势，盼望在北京居住的人越来越多。很多大学毕业留在北京的学生或在北京工作满五年符合购房要求的人具有较强的购房冲动。“在北京工作五年甚至更长时间，自己的人脉已经固定、资源有所积累，个人已经熟悉这个城市的生活习惯，这个时候让他离开北京去其他城市从零开始，不是每一个人都能做到的。加上主城区土地资源的紧张以及北京教育医疗上的优势，房价确实很难下降。”

不过这位店长也不认为房价有暴涨的可能：“根据我们的统计，以前一套房对应七位看房者，房价暴涨；现在这一数据是一套房对应三位看房者，买房有小幅议价空间。此外，现在的房价确实很高，对上班族来说压力太大，加上税收以及贷款等因素影响，短期内很难大涨，温和上涨应该是大概率事件。

二套房比首套房易贷款

近期，房贷紧张的消息屡见于媒体的报道。

有媒体走访个大银行后称，北京市多家商业银行商业性房贷业务整体收紧，有的银行甚至早就暂停了房贷业务，部分尚在经营房贷业务的银行表示“额度用完了”，还要等一等。

而此前有股份制银行主管贷款的部门负责人向媒体解释原因时候称：“央行每年都会为银行规定贷款额度以及存贷比限制，各个银行再根据自身情况和市场行情规划房贷、中小企业贷款、大企业贷款的资金额度。”“今年资金面趋紧，吸收存款和同业借款的成本高企，银行必然要将钱用在收益较高的领域，而不是微利的房贷业务。”

对此，21世纪网咨询多家地产中介获悉，目前二手房贷款确实较难申请。

21世纪不动产一位工作人员向21世纪网表示，目前贷款难度加大，首套房利率已经很难见到打折的。

而上述店长则表示，现阶段一套房的贷款不仅利率没有打折，而且放款周期很长。“以前批贷后要求15个工作日，差不多也就是20天左右可以放款，现在等一两个月的是经常有的时期。”

首套房贷款难，二套房却相对容易一点。

上述店长表示，由于二套房要求在基础利率上上浮10%，银行从中获得的利益更多，因此放贷周期相对短一点。“打个比方，一个是首套房按照基础利率贷款和一个是二套房上浮10%的贷款，两位客户同时申请，二套房先放款的可能更大大，不过也大概需要一个月时间。”

此外，银行的房款也有一定的时间规律。

一般来说，季度末放款速度要慢于季度之初，很多季度末贷款的客户也会被拖延至下个季度初。上述店长表示。

21世纪网咨询多家地产中介以及看房者后发现，目前市场上的买房者大多是首套自住以及刚需改善型，这意味着房贷难对刚需购房者打击最大。

根据链家地产市场研究部统计，2013年以来，48%的购房需求为首付6成以下的首套房贷款，套均总价约225万。对于贷款比重大的中低端需求来说，购房成本会明显上升。此外，个人房产金融服务机构—北京伟嘉安捷投资担保有限公司对所承办的二手房业务的统计数据：当前，在首次置业人群中，使用贷款的比例在70%左右，而改善型置业人群使用贷款比例也达到30%左右。

对于上述问题，精明的地产中介发明了新的生财之道。

据悉，已有地产中介推出了一项新的业务，只要客户的购房贷款获得银行批贷，客户支付0.5%的手续费后，地产中介可以用自有资金提前将同额资金交付给客户。

对于这0.5%由谁来买单，该公司的工作人员表示，买卖双方商量着来，如果合同中约定的收款时间较长，而卖主急要钱，就由卖主支付，反之由买房人支付。

目前这项业务大多由谁支付，该工作人员表示，由买房人支付。也就是说，由于银行房贷的收紧，刚需的买房人将支付又一笔不菲的支出。