业内观点：并非土地拍卖造成高房价因需求旺盛

2013-10-07 来源：编辑：张云云发布：泗阳房产网

据经济之声《天下公司》报道，近年的土地拍卖中地王频现，房价也出现上涨甚至飙升。在刚刚结束的“2013兰州房地产业展示交易会”上，一些房地产企业认为，是土地拍卖导致了房价非理性飙升，目前的土地供应制度应该改革，呼吁取消土地拍卖。

在今年多个城市涌现出的地王中，以其中两个为例：

今年7月份，中粮地产以23．6亿元的价格，拿下北京朝阳区孙河西甸村地块，折合楼面价高达4．6万元／平方米，业内预计未来房价破十万；

今年9月份，新鸿基以217．7亿夺上海徐家汇地王，成交楼面价达到3．73万元／平方米。

有开发商表示，很多开发商本意上并不愿意高价拿地，但土地紧缺，就算“大出血”也必须来抢地。如果当地房价是4000元，“地王”出现后，楼面价上涨1000元，那么新房售价必然要在6000元左右，这样一来，附近的楼盘必然上调价格，房价自然会整体上涨。

对地方政府来说，高溢价率出让土地。根据杭州市国土资源局最新公布的土地出让成交结果，今年前三季度，杭州市区(含萧山、余杭)共出让土地171宗，面积约607万平方米，土地出让收入超过千亿元，达到约1023亿元，创出近5年来杭州土地出让同期收入的新高。

从前三季度杭州土地拍卖的情况来看，住宅用地受到多方关注，高溢价地块频频出现，不少外来房企大鳄也强势进入争夺杭州优质稀缺地块。

其中，今年9月初，原浙大华家池校区地块拍卖，由绿地、世茂和滨江竞得，总价高达130多亿元，成为杭州新的总价“地王”。

业内观点：并非土地拍卖造成高房价

中国房地产经理人联盟秘书长、华业地产副总裁陈云峰认为，土地拍卖制度不是高房价的根本原因。

陈云峰：在原来没有土地招拍挂制度之前其实土地市场非常混乱，也没有什么公平公正可言，乱象环生。现在推翻了，一是根本不可能，二是也会产生新的问题，像国外东京、纽约这些大的城市，土地不是招拍挂，但是同样房价很高。所以我觉得土地拍卖制度是一个原因，但不是根本性的原因。

陈云峰分析，市场经济下造成高房价的根本原因还是供需关系，北京市场需求旺盛，即便放开土地供应，房价应该也不会便宜。

陈云峰：供求关系在市场价格当中实际上是一个完全市场化的因素，所以我可以预言，像北京这种城市，因为需求比较旺盛，你把土地全部都放开，同样会产生高房价。地价的上涨有很强的市场性，确实还是由供需来决定，所以调控的重点不是说打压开发商，而是通过限制购买人的资格来抑制投机性的需求。

北京中原地产研究总监张大伟也表示，地王相对来说只是出现在少数时候，从这么多年房地产的发展情况来看，其实是先有房价涨了，才有地价涨了。

张大伟：先是房价涨了，然后才有地价涨了，因为地价反映了开发商的预期。很多开发商说到地王的出现推涨了房价，但是这种地王的出现也是因为当时的房价涨幅过快，继续推动了土地价格的上涨。其实地王只出现在少数时候，而且出现的比例很低。大家可以看一下现在北京或上海卖10万元以上一平米的房子，这些土地价格很少超过一万的，在这种情况下你很难说是土地价格推涨了房价。

土地出让制度的发展与改革建议

北京中原地产研究总监张大伟介绍，内地土地出让制度始于90年代，在单一土地出让方的情况下，土地拍卖相比协议出让是更合适的途径。

张大伟：因为现在国有土地出让只有一种办法，肯定是拍卖，只有这样才可以避免国有土地或者国有资产的流失。协议出让的话有可能会出现灰色的部分。土地拍卖制度是随着香港的土地出让制度出现的，特别是到了2005、2006年之后，所有的土地必须招拍挂，这种形式的确会出现价高的现象，但因为土地只有国有一个出让方，这也是唯一的办法。如果是协议出让或者其他方式的话，也不太可能出现低地价。即使地价低了，房价也不一定会低。

中国房地产经理人联盟秘书长、华业地产副总裁陈云峰建议，目前的土地都是政府收储之后再来拍卖，这个出口可以保留，而在土地进入这一块，可以适当放宽标准。

知识链接

土地收储

国家土地储备机构动用国家优先购买权力，对流入土地市场的土地使用权进行购买，通过土地整理后作为储备用地的过程。

实施土地收储及招拍挂，可以增加地方财政收入，改善城市基础设施建设，提高土地市场的公平性和透明性，这方面有积极的作用。但任何一种制度的变迁，都需要相关的制度予以相应的完善和匹配。

土地拍卖

在指定的时间、公共场合，在主持人的主持下，通过公开竞价而定价的方式买卖土地使用权的行为。在中国的程序是：

①土地管理部门于公开拍卖前30日发出拍卖公告。

②竞买人报名参加竞买并索取有关文件。

③竞买人向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审核批准成为竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌。

④在约定的时间、地点并按程序公开拍卖：主持人介绍拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项；公布拍卖起叫价；竞买人按规定的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价（或加价）者即为竞得人；签订《拍卖成交确认书》；竞得人在拍卖成交之日起15日内与土地管理部门签订土地出让合同，并交付相当于地价总额的10%的定金；竞得人按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用证书。

楼面价

楼面价是指土地总价格除以土地的允许最大建筑面积，表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

1987年9月8日，我国第一次拍卖土地

新中国成立后，土地属国家所有，一直由国家统一分配，无偿使用。

1981年11月，深圳特区首先开始对部分土地使用征收费用。

1987年7月1日，深圳市政府又提出以土地所有权与使用权分离为指导思想的改革方秦确定可以将土地使用权作为商品转让、租赁、买卖。9月8日，深圳市以协商议标形式出让有偿使用的第一块国有土地；9月11日以招标形式出让第二块国有土地；12月1日又以拍卖形式出让第三块国有土地使用权，这是中华人民共和国成立后的首次土地拍卖活动，引起了国内外人士的重视。

几个月后，1988年7月9日，上海市第一次以国际招标方式出让虹桥开发区内26号地铁共1.29万平方米土地50年的使用权，日本孙臣氏企业有限公司一举中标支付了相当于1.0416亿元人民币的美元。有偿使用土地从此逐渐成为中国人的常识。后来，买地、卖地、盖房、卖房一度成为经济热点并引发一系列不大不小的社会问题，这些都发端于土地有偿使用这一思想。

全国百城房价指数

根据中国房地产指数系统百城价格指数调查数据，2013年8月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为1万0442元/平方米，环比7月上涨0.92%，自2012年6月以来连续第15个月环比上涨。

其中71个城市环比上涨，29个城市环比下跌。北京、上海等十大城市住宅均价1万7871元/平方米，与上年同期相比上涨12.18%。