房地产市场：将可能进入一个漫长的“寂寞期”

2013-10-08 来源：编辑：张云云发布：泗阳房产网

“金九银十”一向是房地产销售的旺季，但出人意料的是，在这个最需要房贷的时候，许多城市的银行却表现得相当不够给力：近期，北京、广州、天津、武汉等地多家银行都以“额度用尽”为由暂停房贷业务，一些银行虽未停贷，但也纷纷取消利率优惠甚至上浮利率，房贷的审批流程也出现了不同程度的延长。

房地产商、地方政府和银行向来被认为是推高房地产价格的主要力量，如今，作为三大主力之一的银行系统开始“后退”，这意味着房地产市场长期以来的多空博弈发生了重要的力量改变，楼市风险已经达到临界点。

尽管多家银行对于暂停房贷所给出的理由都是“额度用尽”，但事实上，银行系统并不“差钱”，多家银行暂停房贷的原因，并不是由于6月份“钱荒”的延续。首先，9月26日，央行再发800亿元逆回购，使9月最后一周公开市场实现净投放1550亿元，创下6月初以来单周净投放的最高规模。同时，自7月份以来，外汇占款由负转正，资金再度流回国内，增加的外汇占款将投向市场。保持平稳的银行间同业拆借利率，表明市场流动性并不缺乏。

事实上，让多家银行暂停房贷的原因主要有两点：利润的降低和风险的加大。

利率“市场化”趋势导致房贷业务“不划算”。虽然中国的存款利率尚没有公开实行市场化，但各银行接连不断的理财产品发行已经让存款利率变相“市场化”。这一趋势让原来“旱涝保收”的房贷业务变成了赔钱的买卖，银行业对于房贷业务的兴趣自然大幅度降低。从房贷收益看，目前五年以上贷款利率为6.55%，如果打7折则为4.585%；从房贷成本看，目前理财产品的年化利率都在4%以上甚至更高。因此，执行首套房贷利率打七折的政策肯定会赔钱，就是执行6.55%的基准利率也只是勉强维持成本。

在目前中国市场资本成本高和利率市场化趋势的双重夹击下，房贷已经成为银行的“鸡肋”产品：提高房贷利率，市场无法承受；不提高房贷利率，银行可能会出现亏本。

“断供”和“鬼城”现象导致房贷风险加剧。“用银行的钱做房地产”是中国房地产行业的特殊现象。极端的案例是房地产商把原本5000元/平方米的楼盘价格，在没有市场的情况下，人为推高到10000元/平方米，然后自己买下来。由于银行通常会提供7成的贷款，实际上房地产商相当于已经以7000元/平方米的价格，把房子卖给了银行。在加剧楼市供应紧张局面和制造涨价效应的同时，房地产商已经把全部的风险转嫁给了银行。

如果说此前这种风险还一直处于“猜测”阶段，温州的“断供房”则是银行风险显性化的结点。由于温州房价已经连续两年下跌，温州新建商品房价格比最高峰时下跌近40%，豪宅价格拦腰斩断跌幅50%，最低跌幅20%。一些温州房主过去买房欠银行的贷款，甚至超过了房子目前的卖价，房屋已变成了负资产，于是开始弃房“断供”（不再按期还银行贷款）。温州市银监局其提供的数据显示，至今年7月，温州全市共发生580例房屋抵押贷款弃房和15例按揭贷款，尽管这个数字与市场断供房高达上万套的说法相去甚远，但房价泡沫可能带给银行的风险已经在从担忧变成现实。

与此同时，“鬼城”现象正在不断增加新的案例，银行在房地产相关链条上的贷款风险也在加大。目前，银行给房地产商的贷款不断收紧，一些小型房地产商在市场上的融资成本已经高达30%，融资对于他们来说，只是争取一个把“死刑”变成“缓期执行”的机会，这个机会就是在赌房价能不能持续升值。

市场仿佛正在向这些房产商期望的那样，出现了一些涨价的苗头和案例：比如南京5家“国庆档”开盘项目中有3家成了“夜光盘”，再比如北京的房价已经同比上涨了20%。

但是这些个案并不具有普遍性的意义。以北京为例，从2005年到2012年，北京市常住人口由1538万，增长到2069万，增加了531万，这差不多等于增加一个大型城市；而同期供应的住宅用地面积却从1950公顷减少到1700公顷。北京是通过制造稀缺性提高单位面积的土地收益，并由此导致“面粉”和“面包”价格的共同上涨。由此可以得出的结论是：二、三线城市的房价趋势和北京并不具有可比性，特别是那些曾经以大量土地出售换取了财政收益的地方，产品的过剩必然导致价格的下降，这是一个不可颠覆的经济学常识。

从全国范围看，即使排除极端案例，房地产供应过剩的情况依然非常严重。近日，农业银行首席经济学家向松祚引用有关机构的统计数据称：“全国空置住房达到6800万套，总面积近60亿平方米。”尽管有房地产机构对这一数据提出质疑，却并未能拿出有说服力的证据。相反，房姐、房叔们动辄几十、甚至上百套房屋，却为向松祚的说法提供了例证。

事实上，即使除投资和投机性需求外的所谓“刚需”，也包括居住需求和居民个人资产保值避险需求两种：一个是担心房价持续上涨，现在不买以后更买不起；另一个是担心通货膨胀，由于缺乏资金保值避险渠道，所以价格“持续上涨”的房产就成了最好的保值工具。如果一旦形成房价不再上涨甚至是下降的预期，则会“刚需”不刚——即使居住型需求也会改买为租，居民会选择把资金投向更有价值的领域。

利率市场化可能会成为房地产市场的一个重要拐点。一方面，由于盈利水平下降，银行可能大幅度降低房贷规模，导致社会购买力下降；另一方面，由于更丰富的高收益银行产品不断出现，导致“以房保值”的策略不再划算，居民买房保值避险的需求会得到大幅度的分流。两种情况的叠加，会让房地产过剩的情况显性化，房地产市场则可能进入一个漫长的“有价无市”的“寂寞期”。