传统核心区域内租户行业调整升级也是大势所趋

2013-10-16 来源：编辑：颜婷婷发布：泗阳房产网

随着三季度内单体体量最大的购物中心城西银泰城开业，杭州逐渐进入购物中心开发的大跃进时期。到2017年，预计主城区将有约128万平方米的新增供应入市，增幅超过130%。

这是上周在世邦魏理仕最新发布《2013年第三季度杭州房地产市场回顾与展望》报告时获悉的。同时，该报告认为，土地交易市场活跃，蓝孔雀、华家池等市中心地块纷纷落定，连同运河商务区等新兴区域在将来可能新增逾100万平方米写字楼供应，届时将给钱江新城带来更大的去化压力。

商铺：体验式业态比重明显上升

今年第三季度，位于城西的银泰城开业，为市场带来了约12万平方米零售物业面积。由于新开项目为知名零售商，较高的出租率使得市场整体空置率减少了0.1个百分点至2.7%。同时，商铺需求旺盛，杭州首层商铺平均租金较上一季度上涨1.4%。

此外，在未来的6个月内，预计解百A楼重新完工开业，提供营业面积2万平方米。目前杭州正处于购物中心填补期，单个购物中心在某区域内的开业势必会引发大量人流，但随着某区域内购物中心的数量增多，竞争也必将越加激烈，对开发商资金、成本控制、项目定位、运营招商等都提出更高要求。

随着大型项目的投入使用，杭州优质商铺市场也体现出了三个趋势，并可能带来深远影响。

首先，为应对愈演愈烈的电商冲击，购物中心正积极地对业态组合进行调整——餐饮、娱乐等体验式业态所占权重明显上升，而零售业态比重则出现下降。最新开业的城西银泰体验式业态占比超六成，而湖滨银泰的餐饮比例也超过一半。

其二，杭州购物中心将进入高速增长的大发展时代。据统计，有望在2017年开业的主城区购物中心体量新增供应约为128万平方米，为目前杭州优质商铺总存量的1.3倍。

其三，从新建购物中心的分布来看，杭州商业将出现遍地开花格局。未来3-4年中，不论是隶属传统商圈的武林，还是新兴商圈城北，都将有大型项目面世。

写字楼：未来两三年将呈扩散趋势

今年第三季度，杭州写字楼市场表现平稳。该季度优质写字楼平均租金较上季度上涨0.6%至每月每平方米122.14元，上涨动力主要来源于黄龙等核心板块内优质项目的提价。三季度德力西大厦和浙商财富中心交付，为市场带来约10.8万平方米的新增供应量。新项目尚未出租的面积带动市场整体空置率上升1.0个百分点至28.1%。世邦魏理仕认为尽管整体上看杭州写字楼空置率可能进一步走高，但黄龙、武林等板块的优质楼宇租金预计仍将保持坚挺。

长期来看，杭州写字楼格局将呈扩散趋势。近期土地市场成交显示，位于市区内的华家池地块、蓝孔雀地块、远洋[简介最新动态]商务区地块以及大关单元长乐路地块，以最大的写字楼建筑面积来估算，能形成近100万平方米的写字楼新增供应，这个数量可与钱江新城未来三年的供应量相当。若上述项目以正常速度建设并通过散售方式投放，预计将在2-3年后开始对市场产生影响，届时钱江新城写字楼市场将面临更大的去化压力。

此外，随着非核心区项目供应的增多，传统核心区域内的租户行业调整升级也是大势所趋，而地铁等交通配套设施的完善则是这一趋势的催化剂。