业内人士看来，五矿地产的西南战略布局将遇挫

2013-10-18 来源：编辑：颜婷婷发布：泗阳房产网

一个始于2009年，被誉为“代言昆明城市的名片级作品”的20亿元地产高端项目，在经历五年的审批、规划后，最终项目地块面临着被转让的境地，五矿地产控股有限公司（以下简称五矿地产）布局西南地区的昆明战略亦或受挫。

日前，在来自北京产权交易所的一则看似平常的股权转让公告中，发现了重要信息：昆明嘉盛置业公司（以下简称昆明嘉盛）全部股权及债权拟以9.7亿元的挂牌价转让，其净资产评估溢价近30倍。值得注意的是，标的公司高溢价背后正是毗邻滇池的256亩土地，但早在挂牌转让之前，一家河南房企已成为意向接盘方。

资料显示

昆明嘉盛母公司隶属于五矿地产，原本五矿地产将利用上述200余亩土地打造昆明高端度假酒店，这也被视为其发力西南市场之作。

据熟悉上述项目的昆明一位资深地产人士透露:该地块原本为住宅用地，但后来规划几经变更成为酒店及商业用地，建设要求苛刻致使开发投资回报难以保证，昆明嘉盛的开发经费也长期靠母公司内部借款维持。不过，五矿地产总经理田景崎对记者表示，转让该项目是国资委的要求，因为规划为酒店项目，国资委认为不符合公司主业。

昆明嘉盛已投入数亿元从“观景道18号”到“南亚国际合作交流中心”，再到“万景园”，滇池东北角的256亩土地被五矿地产赋予了诸多想象。从“顶级别墅”到“商务会所、总部基地”，再到“超五星级酒店”，五矿地产一步步地被现实拉了回来，最终不得不面临变卖土地的残酷现实。

昆明嘉盛主要开发位于昆明滇池附近的“万景园”项目，目前已累计拖欠五矿地产湖南开发有限公司（以下简称五矿湖南）3.57亿元债务。公告显示，截至今年6月末，昆明嘉盛的净资产为2655.9万元，评估净资产逾6亿元，溢价近30倍。其中，核心资产为256亩项目用地。而2012年度审计报告显示，昆明嘉盛资不抵债，所有者权益156.47万元，净利润亏损1178万元。

早在2008年9月，中国五矿集团就看上了昆明滇池国家旅游度假区（以下简称滇池度假区）这片宝地，开始布局西南。滇池度假区官网显示，彼时度假区以BT方式与昆明嘉盛合作建设环湖东路大渔片区段，预计投资11.5亿元。

2008年7月，滇池度假区经济发展局下发了上述项目的立项批复，几乎与BT项目同时上马。

10月14日，昆明嘉盛母公司湖南嘉盛房地产开发有限责任公司（以下简称嘉盛地产）总经理杨志威透露，公司已在项目上投入了好几亿元，但不方便透露具体的盈亏情况。对于前述BT项目与标的项目之间有无关联，杨志威表示这属于商业机密。

值得注意的是:

去年底，昆明市国土局发布消息称，“万景园”项目地块用途变更为商务金融、住宿餐饮用地，该土地来源为昆明嘉盛自有存量用地。今年7月，昆明国土部门公布的前6个月国有土地使用权登记情况中，前述项目的土地证号才首次对外公布，领证日期为“2013年2月”。

而早在2009年10月，位于滇池度假区内，东接云南民族文化村，西临草海观景大堤，南依海埂公园，北靠滇池南郡等高档别墅区的“观景道18号”项目出现在了五矿湖南的官网上。该地块亦被描述为“滇池片区内之绝版地块，可谓天生丽质，是打造顶级别墅的绝佳之地。”

然而，在随后几年，五矿地产打造别墅的想法被破灭。

成文于2010年8月的昆明嘉盛“万景园”一期建设项目环评报告显示，“万景园”项目即原“南亚国际合作交流中心”项目，该项目建筑内容包括五星级酒店及商业、度假村、中国五矿企业总部基地。其中，中国五矿企业总部基地主要是企业会所。项目建设期为2010年9月至2012年3月。

“快速做好一切开工前的各项工作，将项目打造成五矿地产在云南的精品楼盘。”五矿湖南官网宣称。直到2012年6月，中国五矿集团相关负责人视察“万景园”项目时，仍存有商业住宅的想法，当年11月该项目才开工奠基。

据接触过前述项目的昆明某资深地产人士透露，土地为住宅用地的时候，开发商的意愿都还是很明确的，而变成商业、商务用地就很难做了，酒店就更难了，“万景园”项目还有公共建筑文化艺术项目，投资回报基本没有保证。

不过，田景崎在接受采访时解释称，“他们属于央企，国资委要求16家央企不能做酒店业务，才转让了昆明项目。”

意向接盘者永威置业

在五矿地产公开转让昆明项目之前，已有“神秘”的意向受让方出现。

据调查发现:

面对标的资产近10亿元的转让价，这个意向受让方不是一线房企巨头，而是一家河南的房企—永威置业。

2011年4月，嘉盛地产与永威置业签署了合作开发“万景园”项目协议。一年后，在永威置业举行的前述项目设计方案研讨会上，参会方包括杨志威等合作方高层。会上，永威置业进一步透露了开拓该项目的雄心，并认为“昆明项目的拓展，进一步扩大了公司的投资领域，为公司在外省做复合型地产打下了坚实的基础”。

这家成立于2005年的河南房企，曾以“永威鑫城”项目走红郑州，目前旗下拥有5个住宅在售项目与1个商业待售项目，主要集中在郑州市，开发面积逾200万平方米，2012年实现销售额30亿元。

近日，永威置业常务副总经理马水旺表示，公司在收购资金上没有任何问题。对于昆明嘉盛的转让溢价水平，马水旺认为，项目旗下主要是土地，不好评价。

对于接盘后的开发风险与回报率，在马水旺看来，这个项目主要是规划问题，大部分面积都要修建酒店，因为酒店客房不能上市销售，但商品房可以一套一套地售卖，公司目前主要以住宅开发为主，存在一定的风险。

以转让项目的约束条件来看，这要比一般项目苛刻。挂牌公告显示，依据规划内容，约9.5万平方米的酒店用地要求打造超五星级酒店，且不准设置除文化艺术以外的非酒店功能，临路配建体量不低于3000平方米的公共文化项目等。

在田景崎看来，永威置业只是其中一家意向受让方，但最终谁能胜出，这要看哪家的收购方案最优。

五矿年内拿地耗资82亿

巨资拿地、与地产大鳄绿地集团结盟、频频牵手地方政府……背靠央企巨头五矿集团的五矿地产，正行走在扩张的道路上。

统计得出，五矿地产年初至今，征战了北京、长沙、沈阳与南京四地，仅拿地耗资逾82亿元，土地面积总计68万平方米。其中，今年3月，五矿地产以38.6亿元巨资成功竞得南京13.6万平方米土地，而沈阳项目曾刷新了当地“地王”记录。值得注意的是，前述四个项目地块均位于核心城市有增长潜力的区域。

对于扩张所带来的财务压力，田景崎地表示，旗下公司资产负债率一般都要求控制在70%以下，不会有财务风险。田向记者透露，今年至今已取得项目销售额逾70亿元，若按照这一业绩快速发展，年底就有可能实现百亿元计划。

“我们进入的城市一般都会首选直辖市、一线城市或省会城市等，这些地方风险小。”田景崎表示，为了加速业务扩张与整合，目前五矿集团已为五矿地产旗下四家企业增资20亿元，已完成增资计划的2/3。

据了解，五矿地产旗下拥有五矿置业、五矿建设（00230，HK）、湖南二十三冶建设集团、五矿（营口）产业园四家实体企业，项目遍布全国十余个省市，涉足住宅、商业与工业等多种地产业态。

根据五矿地产的区域安排，五矿置业旗下拥有位于北京、天津等直辖市和省会城市的多家项目公司，主要布局环渤海区域；五矿建设主要业务集中在珠三角和长三角；嘉盛地产作为湖南二十三冶建设集团的唯一地产平台，侧重西南、西北区域，主要是以长沙为基地，目前有昆明及长、株、潭地区8个房地产项目；五矿（营口）产业园则主要以产业地产为专业方向。

尤其是对于嘉盛地产，今年8月，公司表示要确保2015年完成80亿元的销售额，力争挑战百亿目标，深耕长株潭，全面布局中西部，新增土地储备300万平米、新开工面积186万平米。

不过，昆明万景园项目作为嘉盛地产最早布局西南地区的唯一一枚棋子，随着此次股权转让，在业内人士看来，五矿地产的西南战略布局或将遇挫。