房地产政策层面，宏观经济层面都显得扑朔迷离

2013-10-25 来源：编辑：颜婷婷发布：泗阳房产网

近日，一则“京城某知名财经评论人准备低价抛售自己在市区的十几套房产”的新闻，在圈内外引起轩然大波。如果说，一位炒房客一次性抛售房产，我们可以理解为是对财富的需要；而有着稳定收入、懂经济学的评论员要一口气出售十余套房产，让人想到的第一个理由就是房价见顶了。

但市场反馈的信息似乎很乐观。10月18日，国家统计局公布2013年1-9月份全国房地产开发和销售情况。数据显示，这九个月以来全国房地产住宅投资41979亿元，增长19.5%，增速提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。

然而，纠结的不光是买房人，房企一样徘徊。“为什么要拼（地王）？王石都不拼了，我们更不能拼。”面对“限房价、竞地价”的环保科技园地块高溢价成交，华远地产董事长任志强对记者这样表述。但并非所有企业都认同此观点。近三年在资本市场都没什么大动作的世茂股份，近期启动了一项58亿元的大规模融资计划。而就在上个月，其又不惜出手89亿元在土地市场大手笔拿地。

对于楼市当今的变化，华高莱斯国际地产顾问公司副总经理公衍奎认为，前景不明的市场状况下，大家对后市判断不一导致了分化出现。“短期市场的火热与供需相对紧张有关系，但房地产行业长期稳健发展和宏观金融环境密不可分。可以看到，现任政府更趋向市场，更按照经济规律办事。大家希望政府找到经济规律，从根本上解决问题。而当前楼市的问题，或将在十八届三中全会之后得到解决。”

抛房与抢购？扑朔迷离的市场

国庆节后A股的第一个交易日，房地产上市公司整体表现十分引人注目。在沪深两市交易的152只房地产股中，有131只个股出现不同程度的上涨，占比86.18%。其中，涨幅超过5%的个股有14只。

支撑房地产股上扬的正是当今不断上升的房价、地价，而在这背后是越发激化的供求关系。以近期频现“日光盘”的北京为例，抢房大战还在继续，华润公元九里200余买房人争抢91套房源，润枫领尚则是300余买房人选150余套房源，旭辉E天地是800多买房人选600余套房源……

而在土地方面，房企的行为可以用“狂热”来形容。9月26日，北京今年第二块“限房价、竞地价”地块——海淀区环保科技园地块开拍，最终中铁建以18.1亿元竞得。值得一提的是，成交楼面价为18562元/平方米，而政府规定的商品住房销售限价为19000元/平方米。

不难看出，火热是房地产市场当今的代名词，而上文提及的财经评论人“抛房”一事，对于当今的楼市来说无疑是一枚重磅炸弹。而这一消息，对买房人影响甚大。究竟是顺应绝大多数人的购房心理，还是听从少数人楼市“攀顶”的信息呢？

实际上，“抛房”事件绝非近期个案。10月21日，和记黄埔发公告称，由长江实业与和记黄埔各持50%权益的东方汇经中心已锁定买家，并将以89.5亿港元出售。而该地产所属为大名鼎鼎的长江实业集团有限公司董事局主席兼总经理李嘉诚旗下公司。

而在最近两个多月的时间里，李嘉诚旗下的“长和系”相继宣告或将抛售百佳超市、上海陆家嘴东方汇经中心OFC写字楼和广州西城都荟广场以及停车场，涉及金额约为410亿港元。

虽然交易金额无法相比，但抛售行为却很一致。对于抛房行为，公衍奎认为，当今房地产市场无论从政策层面，还是从宏观经济层面都显得扑朔迷离。而李嘉诚等从业多年的人士，凭借自身经验认为，未来房地产市场会有所变化。

而豪尔斯企业董事长李小宁分析，抛房行为的原因主要来自四个方面。首先，部分业内人士认为是市场高点，高位出货；其次，是缘于对资金需求的房源套现行为；再次，是未来调控有可能加码的市场预期；最后，是未来反腐增速的政策预期。“未来市场会有比较大的变化，十八届三中全会是关键点，房地产可能会有较大调整。”

豪赌与观望？分道扬镳的房企

市场很迷茫，开发商也很纠结。

世茂股份近日表示，公司拟发行为期5年，总规模约58亿元的债券。这是9月6日斥资89亿元圈得苏杭两市的土地后，世茂股份在资本市场又一个令人关注的举动。

而接近世茂股份的人士透露，“这是自2010年以来，世茂股份规模最大的一次融资行为。而除了针对项目发行信托外，世茂股份此前只向资本市场进行过几次规模未超过10亿元的融资。”

市场预期向好的开发商远不止世茂股份一家。近期，融创中国一连在数地、数次斩获“地王”，业界为之惊叹。

不过这种行为，也迎来了一些开发商的警惕之声。9月4日融创中国以7.3万元/平方米拿下北京农展馆地王后，王石评论：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”9月6日，他又转发了一条《北京三四环房价直逼香港》的新闻，叹道：“1997年亚洲金融风暴，香港楼市崩盘历历在目……”9月24日，王石再次称，“一线、二线城市房价接连上涨的态势同上世纪80年代末的日本泡沫经济的高地价、房价何其相似！但日本的泡沫破裂了。警惕前车之鉴！”

地产大佬王石频抛房地产危机论，在业内也不乏认同者。近期一位民营背景的龙头房企高层就对记者这样表示，“近期，政府背景的央企、国企少有拿地行为，看来政策在未来会有变化；而上轮调控前的喜欢‘豪赌’的激进企业近期表现活跃，这些都释放了不好的信号。”

对此，独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠曾对记者表示，预计中国未来6个月里房地产再次调整的可能性非常大，甚至房地产有崩盘的危险。

而上海易居房地产研究院研究员严跃进则认为，当前对于楼市趋势的判断分化明显，是因为要考虑当前市场、政策走向以及经济周期的影响，因此难以判断。但对企业而言，更重要的并不是预测而是应变，制定应对的预案，同时迅速采取行动，才是最重要的。

调控分水岭：调的不是房价，是机制

面对这种状况，政府也很彷徨。日益高筑的地方债，已经压得地方政府喘不过气来。而“卖地”对于不少地方来说是财政收入唯一的源泉。中央政府如何调整房地产，关系到的是全局的利益。

“当今的房地产市场出现的问题并不简单，是机制问题。一方面，当今中国经济环境并不理想；另一方面，西方经过次贷危机，部分经济矛盾得到释放，而中国并未进行新陈代谢，经济层面积攒了问题。房地产作为中国经济的重要组成部分，绝不可能独善其身。这就要求，绝不能像以前一样，采用行政手段干预抑制房价上涨，而是要转换思想建立长效机制。”某位不愿透露姓名的业内人士对记者如是说。

不难看出，直接干预房价的行政做法，受到了很大阻力；而以市场调节为调控手段的呼声越来越高。无疑，十八届三中全会将会是房地产改革的风向标，但对如何建立长效机制，业界有着不同的看法。

在金融方面，近日，有消息称，相关机构已将REITs相关政策方案提交至主管部门，证监会已开始受理上市房企的再融资申请。而据不完全统计，截至今年9月底，已有33家上市房企公布了再融资预案，计划融资额超过770亿元。其中，涉及股权融资逾570亿元，债权融资逾200亿元。

显然，如果直接融资放开，无疑会使房地产企业重新洗牌，开发商生存环境将会有翻天覆地的变化。

在税费方面，据记者了解，住建部已经针对相关城市房价等问题展开调研，而近期一些城市已陆续将房产税试点方案上报，足见房产税试点扩围已是大势所趋。

著名财税专家、财政部财政科学研究所所长贾康近日就曾表示，有关管理部门的改革文件，已多次明确要扩大房产税改革试点，表明这一改革方向其实已经被锁定。

在土地方面，公衍奎认为，目前土地制度可能会有所变化。“土地财政与地方政府利益越绑越深。十八届三中全会人们对农村土地流转放开给予期望，希望用它冲击现有土地制度，让地方政府无法垄断土地资料。这一轮经济发展中主要动力来源就是土地信用。如果能够权利分开，供应量等问题会得到解决。”