西安城改多项目资金吃紧致拆迁容易安置难

2013-10-26 来源：编辑：张云云发布：泗阳房产网

西安是全国城中村数量较多的城市之一，从2007年至今，西安的旧城改造高速发展。西安城改办数据显示，截至2013年9月底，西安已有196个城中村和42个棚户区取得改造方案批复，6年间，大规模的城改更新了城市面貌的同时也引发巨大争议。

据《华夏时报》记者调查，由于城改政策实施执行过程中的不到位，高速运转的西安城改如今已初现风险苗头，重拆迁轻安置、资金链吃紧、城改房转性瓶颈等多方面问题不断恶性循环，原本期待多赢的城改正渐渐演变为一个危险的游戏。

城改乱象

10月24日，西安北郊未央区大明宫街办北邻，林立的高层建筑被道路两边数百亩的空地区隔开来，这是约3年前在城中村改造中被整村拆迁的西安十里铺村所在地。

“2008年前后，村北200亩地被一个开发商征走了，后来还有103亩城改用地，虽然政府文件写着不能用于经营性开发还是被建成小区卖了，2010年把剩下的全部拆完，到现在都该回迁了安置楼只挖了一个坑。”一位村民告诉《华夏时报》记者。

与此同时，西安南郊曲江新区最大安置点北池头小区内，大量回迁不久的村民正终日因安置楼质量问题忧心忡忡。村民向记者出示的登记表显示，自今年5月回迁之后，约600多户村民安置房出现了墙体裂缝、大梁疏松、承重墙钢筋裸露等质量问题。据了解，该村回迁了约1300户，至今仍有近百户村民拒绝回迁。“拆迁6年以后才盖起来安置楼，但最后等来的房子却是一身病，这让人怎么接受呢？”北池头村一名村民称。

不仅如此，西安公积金支持保障性住房建设项目表还显示，拆迁时向北池头村承诺的“可以进入市场交易的、所有权限没有年限限制的安置房”已被“偷梁换柱”成经济适用房，且其建房资金主要来源是建设银行的公积金项目贷款。

本报记者查证，在曲江新区内，十余个已拆迁的城中村均存在类似问题，名为雁湖小区的西曲江池村安置小区，2009年完成回迁；东曲江池村安置小区2011年完成回迁，资料显示其性质亦为经济适用房。

城改房“瓶颈”

这些也只是问题的冰山一角，更大的隐患存在于手续不全、规模庞大的城改房当中。所谓城改房是指城中村依法拆迁后，在原有宅基地上重新规划建设的住宅。这些住宅一部分用来安置被拆迁村民，剩余的在安置完成后逐步完善手续，取得“五证”后方可对外销售，土地性质由集体(宅基地)向商品房用地转换。

西安市的城改流程大致为：政府经考察后确定一个开发商为城改主体，签订框架协议后开发商需要先交5000万至一个亿的保证金；城改项目经立项、规划后在房管局取得“拆迁许可证”开始实施拆迁；拆完之后一般村民过渡期为30个月，在此期间开发商需要先给拆迁户完善安置房建设并进行回迁安置；然后土地部门根据该项目的拆迁量和安置量给开发商核定相应土地用于地产开发，西安市通常按每安置一名村民给开发商85平米的开发土地的标准进行；剩余土地政府收储之后可以按招拍挂程序公开出售。

“如果实实在在按规定的操作流程执行，城改肯定是三方得益事情，但现实中能完全符合的并不多，许多城改开发商并不具备相应资金实力，只能在拆迁安置上采取拖瞒骗，同时把手续没有办全的城改房推到市场套取资金，搅乱了市场。”陕西房地产研究会会长王圣学分析。

据调查，正规城改流程中，拆迁补偿、村民过渡安置、各种配套基建一般都需要数亿到几十亿的资金支撑，但现实中介入的开发商大多抱着“以小博大”的想法而来。这些开发商相中各城中村所处优越地段之后，先作为城改主体介入圈地，一方面对拆迁补偿强力压低、对过渡安置尽量拖延；另一方面拆迁完成就尽快卖楼花，资金更差一点的还会倒卖项目。

在倒楼花、倒项目难以解决资金不足的时候，城改开发商对自己开发的部分住宅也不惜“带病上市”，此类城改房则多以低于市场价出售，最高的与同地段正常商品房价格相差两千元左右，同时因暂时证件不全而不能网签。但限购之后，西安的城改房反而获得了市场追捧，许多只有一张政府批文便上市的城改项目常常大卖。

据世联地产统计，2012年西安普通住宅成交量为809万平米，城改房成交量为427万平米。据多家地产调研机构判断，2013年西安城改房交易可能会达到460万平米。

这些缺少建设及销售手续的城改房在买卖双方之间潜伏了大量隐患。“比如业主有可能拿不到房产证，或者需要补交许多费用，房屋建设质量也无法保证，另外没有土地证的城改房不能网签也不能办按揭，很多纠纷不受法律保护。”当地一位地产业内资深人士分析道。

“逆民生化”浪潮来袭

即使城改房“带病上市”也不足以解决城改开发商的资金问题。

据多个实施过城改项目的开发商介绍，城中村改造属于地方政策，在经营城市的理念下政府给城改开发商在土地证上开了绿灯，只要规划、拆迁安置等方面办完就允许先建，最后土地这一块等省和国土资源部每年建设用地指标下来后再完善。

可是这些指标每年分到省里的本身数量有限，还必须先保证大项目、大工程的需求，比如西安的三星项目，等各个城市间分下来往往所剩无几，开发商拿不到土地证就无法到银行抵押贷款，卖出去的房也办不了按揭，回笼资金有限。在这种情况下，城改变成“风险巨大的游戏”。

“玩好了你就是空手套白狼，玩不好的话，干着干着就走不下去了，最后是被拆迁村民、买城改房业主都被吊在半山腰。”一位参与城改的地产开发商坦言。

据《华夏时报》记者调查，开发商资金不到位给城改造成另一重大危机：大量被拆迁的失地村民因得不到妥善安置生活水平急剧降低，甚至没有保障，村民们因后顾之忧无法解决而与城改参与各方矛盾冲突不断。

据介绍，城改过程中期望达成的理想效果有三：村民获得拆迁补偿并有新居，生活环境得以改变；开发商付出实施成本后取得相应好地段土地开发；城市面貌改变了政府还能另外获得大量收储土地，出售之后增加财政。

“但资金不足之后，村民、开发商、政府的关系就变成了相互博弈，最后肯定是相对弱势的群众受损大。”王圣学这样分析。

北池头村一户村民告诉记者，2007年拆迁之前，他们家里3口人，四层的宅基地有上千平米。即便位置偏僻，他家每年房租收入也都超过7万。“村中心的人家当时每年房租能达到十几万。”这位村民说，拆迁之后的六年多里，他们每年的过渡费一万多，为省房租6年搬了8次家，现在儿子结婚有了孩子家里变成5口人，回迁只分了一套90平米安置房，只能将就。“以前我们守着房守着地不愁吃穿，现在孩子没有教育的钱，老人没有养老的钱，怎么不担忧发愁呢？”他说。

西安北郊十里铺村村民对此也感同身受。他们告诉记者，2010年拆迁前很一般的人家每月房租也能收8000元左右，拆迁后他们每人每月过渡费为420元。“到今年7月1日满30个月回迁楼还没影儿，按政策过渡费需要翻倍，可开发商根本没有钱，现在几个月过去了都还没有领到过渡费。”一位十里铺村民称。