深圳保障房停工背后：300余亿资金缺口无着落

2013-10-26 来源：编辑：张云云发布：泗阳房产网

据接近深圳住建局的相关人士称，深圳大鹏新区三个保障房项目后续建设需9.3亿元资金，但两区均表示没钱，项目现已停工。

在宣布立项两三年后，深圳大鹏新区三个保障房项目却成为无人认领、无财政投入的“孤儿”。

10月23日，位于深圳东部大鹏新区葵涌街道葵兴西路的葵安雅居保障房项目，杂草丛生、积水成塘，周围凌乱地堆着一些建筑材料，不远处，有几座空空的活动板房。

一街之隔的葵福嘉园项目、大鹏街道布新社区的鹏隽雅苑项目，情况与葵安雅居类似。

本报记者调查了解到，这是目前深圳市确定已停工的保障房项目，无一例外，这三个项目均需要当地区政府筹措资金，而项目先后所属的龙岗区、大鹏新区均表示“无钱投入”。

深圳保障房资金缺口问题，由此浮出水面。

放大到全国来看，接近深圳住保办的知情人士称，各地政府在保障房建设上普遍存在资金问题，至于解决办法，政府倾向于把建设保障房的责任推向社会，如深圳有关部门有意将上述保障房项目转为“安居型商品房”，吸引社会资本参与建设；北京则计划今明年推出7万套具有公共性质的限价商品房，这些投资，将由开发商或其他企业、组织参与承担。

被迫停工

对于自己辖区内的三个项目停工，龙岗区、大鹏新区相关职能部门均倍感委屈。

2011年底，深圳市将龙岗区大鹏、葵涌、南澳3个街道划归新增的大鹏新区，大鹏新区管委会于2011年12月挂牌成立。分区后，此前这三个街道已开工的7个保障房项目，涉及移交问题。

本报记者获得的一份龙岗区关于上述事件的回复显示，根据深圳市保障性安居工程建设指挥部有关保障性住房项目，按属地划分、各负其责的原则，大鹏新区辖区保障性住房建设主体应为大鹏新区相关职能部门，但大鹏新区因财政困难一直未予接手。

根据龙岗区的描述，大鹏新区辖区内共有葵福嘉园、葵安雅居、鹏隽雅苑及南澳枫浪山花园一期、二期等5个开工在建政府投资保障性住房项目。其中：葵福嘉园于2009年立项，南澳枫浪山花园一期、鹏隽雅苑于2010年立项，葵安雅居及南澳枫浪山二期于2011年立项。截至目前，龙岗区财政为以上5个保障性住房项目累计投入约7947.78万元建设资金。

龙岗区住房和建设局住房保障科科长李忠东表示，两区分离后，在大鹏新区辖区范围内的保障房理应由大鹏新区出资建设。

据了解，目前，大鹏新区仅接收坝光精细化工安置小区及岭澳核电职工公寓等两个项目，这两个项目无需区财政出资建设。5个需要区财政投资的项目，则遭遇了两区互相推诿的命运。

“新区刚刚成立，财政紧张，没法接收。” 大鹏新区生态保护和城市建设管理局副局长李蔚说。

深圳市住房和建设局已多次组织协调会，试图解决上述移交问题。但截至目前，大鹏新区一直拖着不予接收上述项目。

从全市来看，深圳完成全年保障房任务并不乐观。8月底，深圳市人民政府向市人大常委会所作的《关于保障性住房建设和管理情况的报告》（下称《报告》）中透露，深圳在建保障性住房22万套（含完成前期工作项目），相当于深圳经济特区建立以来前30年政策性住房总量。今年计划开工1.5万套，竣工2万套，上半年已开工9000套，竣工1.02万套，占全年计划的60%、51%。

上述计划还有追加。深圳市住建局局长李廷忠曾透露，深圳市将今年新开工建设保障房的目标1.5万套追加为2万套，并计划全部于今年完工。

这使得各区压力大增。据本报记者调查，除了这三个项目明确停工，深圳龙华、宝安等郊区也有诸多项目面临资金困难；在2012年，深圳关外几个区以及盐田区均未完成保障房建设任务，知情人士表示“今年也够呛”。

政府缺钱

本报记者了解到，保障房建设是分区和市本级，如果是市里的项目，就由市财政出钱；如果是区里项目就由区出钱。市里只管分配哪个区建多少套的任务，建设项目由市/区各自从财政收入中出预算，区里建设保障房的钱要由区去筹集。

据接近深圳住建局的相关人士称，上述三个项目后续建设需9.3亿元资金，但两区均表示没钱。“保障房资金目前主要靠银行贷款，此后可以用财政税收或者土地出让金来偿还，”上述人士告诉记者。

他介绍，关内几个区财政充足的，去年保障房任务都完成了。而大鹏新区才成立一年多，去年的财政收入只有十多亿，五个保障房就要十几亿，区里还要建设其他的医疗、教育、基础设施、产业投资等等，还要给公务员发工资，实在是捉襟见肘。

而龙岗区在承办大运会之后资金一直紧张，该区的保障房建设任务也最多；数据显示，去年一年，龙岗区的财政总收入只有160亿左右，本身财政并不充足；该区认为，应由大鹏新区协调市政府相关职能部门，创新工作思路，多渠道筹集资金解决保障性住房资金不足问题。

值得注意的是，“缺钱”不止于以上两区，而是深圳市保障性住房面临的普遍性问题。前述政府《报告》指出，经测算，未来三年，深圳保障性住房建设资金总需求约378亿元，而可以对比的是，2012年，深圳全市土地出让实际收入为326.19亿元，实际保障性住房完成支出7.76亿元。要在三年内获得378亿元的资金，投融资压力显然很大。

此外，《报告》指出，近年深圳城市更新项目配建、企业利用自有用地集中建设的公共租赁住房数量较多，建成后需要政府回购，市、区两级均面临很大的财政压力；而企业代建的BT模式只是延迟政府支付时间，不能从根本上解决资金筹措问题。

对于企业来说，公租型保障房投资回报也不成正比。由于公共租赁住房依靠租金收入，投资回收期长，企业以BOT（建设-经营-转让）等方式参加建设运营的意愿不高。

该报告当时已经隐晦指出，个别区（新区）财政紧张，建设资金短缺，在建的政府投资保障性住房项目推进不顺。

引资参建？

对于大鹏新区等保障房停工问题，“此前曾建议由市财政接手这几个项目，但市发改委和市财委不同意。”深圳住建局有关负责人透露，现在考虑将这几个项目转为由社会投资建设的安居型商品房。

在一位参与深圳安居型商品房的大型开发商人士看来，最后的解决方案是，或者把公租房变身为安居型商品房卖出去，若不能，就需要调整项目规划，或者减少项目建设。

深圳市保障房方案的设计者之一、住房研究会秘书长陈蔼贫认为，这几个项目恐怕难符合“变身”条件。在他看来，区财政投资建设的保障房主要用于解决区内户籍居民住房困难，但大鹏新区内户籍居民以原村民为主，无房低收入家庭较少，“那么多保障房建完了分给谁？”

目前，上述项目是否具备“变身”条件，还在进一步研究中。

事实上，深圳通过吸引社会资金投资安居型商品房建设已经不在少数，目前，深圳保障性住房建设主要采取“竞地价、限房价”或“定地价、竞房价”的方式，吸引社会资金参与安居型商品房建设，通过企业自建、BT、BOT等方式，解决保障性住房建设资金不足问题。

本报记者查询，包括万科[简介最新动态]、中海外[简介最新动态]、招商地产[简介最新动态]等大型开发商都已参与建设此类项目，虽然利润相比商品房开发微薄，但由于不用考虑销路，还可以和政府处好关系，这些开发商也愿意去做。

据上述《报告》统计，全市在建保障房项目125个，计划总投资616亿元。其中，政府投资203亿元，社会投资413亿元，分别占33%、67%。社会投资中，政府需回购130亿元，实际上政府投资超过计划总投资的50%。

同时，为了扩大房源，深圳采取地铁上盖、公交场站综合开发、商品房与城市更新项目配建、工业用地改建保障性住房、征地返还用地合作开发、收购等多种方式，多渠道筹集保障性住房房源。