所占比例过高导致房价在炒作中脱离实际需求

2013-10-28 来源：编辑：颜婷婷发布：泗阳房产网

有钱人游戏

“现在好像是全国都在盯着温州看，与房地产市场联系在一起似乎已经成为了温州的标签，无论是早年被热炒的温州炒房团，还是现在热门的‘温州楼市崩盘和断贷’报道。好像提到温州的负面新闻，就能引发很大关注度。”温州房地产业内人士常勇（化名）无奈地笑着对新金融记者说。

国家统计局不久前公布的9月份70个大中城市住宅销售变化情况显示，温州新房价格环比下跌0.3%，同比下跌1.8%，成为70个城市中唯一房价同比下降的城市，而这已经是温州房价连续第25个月下跌。

“温州的房价，一方面是因为前些年投资投机所占比例过高，导致房价在炒作中脱离实际需求，积累了很多泡沫，现在下跌是价值回归；另一方面则是温州民营经济近两年受到较大冲击，经济环境不好使人们不敢买房。”中国指数研究院华东分院研究总监高院生在谈到温州房价下降的原因时表示。

作为曾经的炒房人，陈杰（化名）对于温州房价的下降可以说深有感触。“像被媒体报道比较多的绿城鹿城广场、香缇半岛等曾经温州高端楼盘的代表，前者最高峰房价超过10万元/平方米，后者房价也曾超过5万元/平方米，如今这两个楼盘的二手房价与高峰期相比近乎腰斩。”陈杰还举了身边朋友的例子，“我身边一个朋友早年以3.5万元/平方米买的香缇半岛的房子，2011年初的时候有人出6万元/平方米的价格想买，当时他觉得房价还能涨就没卖，结果最近出于资金周转的原因硬着头皮出手，只卖了不到3万元/平方米。”

在另一个温州市中心的楼盘中梁首府，陈杰的两位亲友都在该楼盘购买了大户型。“其中一个人在2011年9月以6.1万元单价买了167平方米的户型，另一个人买了178平方米的户型，花了1226万元。大约在一年后的2012年年中，房价下降最厉害的时候，业主们纷纷组织维权，开发商最终妥协，给这两个人分别在总价折扣了300万元和不到200万元。”陈杰表示，温州独特的地域文化，决定了开发商与买房人之间往往都有一层熟人关系，所以很多时候双方都会选择各让一步，“那个时候，温州的新房楼盘不多，房价天天涨，大家都在托人买房。最终楼市逐渐沦为少数有钱人的游戏。”

虽然一直自认比其他人更加谨慎，但陈杰本人也在房价下降中吃到了一些苦头。“我其实早就看出温州的房地产市场不健康，所以2011年就不投资房产了。不过去年身边熟人说能以不到4万元/平方米的价格买到温师院项目的房子，而这个地块当年是全国有名的单价地王，地价曾经达到3.7万元/平方米，房价几乎和地价持平了，我觉得是个投资机会，就和朋友联手买了一套178平方米的房子，原以为会很快上涨，不过现在要出手的话价格几乎没有任何变化，相当于被套牢了数百万元的资金。”陈杰表示。

疯狂的代价

对于温州当下成为70个城市中唯一房价下降城市的“窘境”，就不得不提两三年前当地楼市的疯狂。

“温州房价最为疯狂的时段是2010年6月至12月那半年当中，毫不夸张地说，那个时候几乎上午与下午的房价都有变化，也许同一套房子下午的价格就会比早上涨了几十万元。”温州天浩置业有限公司总经理陈鸿对新金融记者表示。

常勇也对新金融记者表示，身边有朋友甚至在中介看好一套600多万元的房子，正在办理过户的过程中，就有人加价100万元要买，最后一个多星期的时间，该朋友就靠这套刚到手的房子赚了100万元。

“那个时候感觉炒房钱来得太容易了，只要觉得能有下家接手，多贵的房价都有人买。”陈杰对新金融记者回忆道。而来自温州大学房地产研究所的市场监测数据显示，2006-2011年，温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨到34674元/平方米，上涨了3.3倍。

“泡沫大多是在那个时候积累下来的，在买房者中，自住的比例很小，大多都是投资投机者，在玩击鼓传花的游戏。”陈鸿表示，后来爆发的温州民营经济危机，打破了市场上的买涨心理，使得房价连续20多个月下跌。“可以说温州的房价经历了一个轮回，经过连续下跌后，当前的温州房价几乎回到了2009年上半年的水平。”陈鸿表示。

“温州人现在几乎很少会投资房产，大家都更愿意把钱存在银行。”陈鸿给新金融记者提供了一组数据，2009-2012年年终温州的银行存款余额始终在3100亿元以下，而截至今年5月底，这个数字却达到8100亿元。多出的5000亿元资金，就是来自于民间资本。“温州投资者现在更愿意投资固定收益产品，只有出现更为稳妥的投资机会时，这些资本才愿意投资。前些日子温州有一个用于温州轨道交通建设的私募基金，募集额在10亿元左右，很多人都是托人才能买到。而房地产投资显然不在投资者考虑之列。”陈鸿表示。

而疯狂背后付出的代价，也是巨大的。在房价下跌和经济环境走弱的背景下，温州民营经济开始出现跑路和破产现象，金融审判法院成为温州法院系统中最忙碌的单位。据了解，2012年温州全市法院金融审判法官人均结案227件，高居浙江省第一位。而处于温州市中心的鹿城法院金融审判庭法官人均结案380.12件，其中结案最多的达到480件。

金融案件中40%以上被告没有到庭

国家统计局最新发布的70个大中城市房价数据中，温州成为新房价格同比唯一下降的城市。2011年9月份开始，温州房价已经连续下跌了25个月。在全国房价一片涨声中，温州这个“另类”就显得异常扎眼。楼市泡沫破灭后现状如何？民间经济危机是否还在蔓延？断贷风波是怎么回事？带着这些疑问，新金融记者对温州房地产市场进行了采访。

“或者跑路了，或者没钱还。”温州当地一位法官表示。债权人存在恐慌心理，急于实现自己的债权，温州各地法院甚至出现了“轮候查封”现象，最多的一处房产被查封了7次。