海外地产：从“试水”到“玩转”还有很远

2014-08-08 来源：编辑：陈萌萌C 发布：泗阳房产网

法制晚报讯近日，物业顾问仲量联行发表报告。报告称，2014年上半年，中国的海外房地产投资总额较去年同期增长17%，达到54亿美元。在中国海外房地产投资中，中资对海外住宅投资增长可谓“疯狂”，同比升幅84%，达15亿美元。仲量联行预计，2014年全年中国海外房地产投资总额将突破去年110亿美元的水准。

自2012年以来，越来越多的房企加入海外地产行业，但理想很丰满，现实很骨感。有业内人士透露，部分“野心勃勃”的开发商，在海外正遭遇“滑铁卢”。由于对海外市场的不了解，孤军深入的房企从拿地到开发再到运营，都付出了惨痛代价。在交付巨额“学费”的同时，海外区域的精耕细作还谈之尚早。如何转换思想、优化模式，值得思考。

海外市场的

野蛮生长

近日，万达集团[简介最新动态]宣布将投资9亿美元（约合55亿元人民币），在美国芝加哥建设一座高350米、地上89层的五星级酒店及公寓项目，建成后该项目有望成为芝加哥第三高建筑。这是万达[简介最新动态]在全球投资的第三个五星级酒店项目。至此，万达海外投资规模已累计超600亿元。

舍得下血本的开发商不止万达一家。

5月8日，雅居乐[简介最新动态]宣布，公司以8.55亿元购入马来西亚吉隆坡地块。事实上，这是雅居乐在三个月内启动的对马来西亚的第二笔投资，两笔投资购地资金总计为12.85亿元。

而雅居乐管曾表示，“未来会继续专注中国房地产发展，如遇到合适的海外发展机遇，亦会审慎考虑，为股东及客户创造可观的回报”。

大手笔的还有绿地，2013年一年内，绿地形成了“4洲6国9城”的全球房地产开发布局，今年提出海外房地产销售200亿元的目标。而明年的目标是，绿地预期海外地产收入400亿。

来自中国海外投资联合会的数据显示，2012年以来，碧桂园[最新消息价格户型点评]、万科、绿地、万通等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划。而从投资金额来看， 2014 年1至6月，第三方投资机构监测到的中国企业海外房地产投资交易共35宗，披露金额的交易28宗，披露总金额371.32亿美元。

对于房企对海外地产的情有独钟，全联房地产商会创会会长聂梅生认为，一是因为国内房地产市场处于下行周期；二是前段时间人民币实行宽松政策，大家担心贬值，因此将人民币投资出去；三是中国千亿房地产企业已经感受到成长的困惑，目前的情况下，靠规模扩张将出现阻力，因此房企会集体出海，海外的开发贷和资金使用、融资成本远远低于国内，这也促使更多中国房企出海。

除此之外，从需求方看海外市场购买力旺盛。美国房协NAR的报告指出，过去一个财年(即2013年4月至2014年3月)，中国人在美国购房金额约220亿美元，占国际买家购房总金额的24%，比上年增长5%，继续排名第一。

而从政策方面看，国内政策利好海外房地产投资。2014 年1至6月，中国企业海外房地产投资相关的国内国外法律政策发生了较大变动。国内，国家发展改革委员会颁布了9号令、国家外汇管理局颁布跨境担保新规、上海自由贸易区自由贸易账户落地。这些政策分别从海外房地产投资项目审批、融资和收支汇兑上极大程度地放松了管制、提供了便利。

深耕尚需时日

海外房产的火热势头难挡，作为澳洲在中国的主要代理公司澳信集团某高管就向记者表示，目前其代理了一百余个澳洲楼盘，而由于中国开发项目的增多，现在每周都会有新项目代理，而销售状况也处于良好。

但对于中国房企涉足海外市场，其也表示担忧。据他透露，某知名房企为在澳大利亚拿地可谓下了血本，不惜过关斩将拿了一块“高价地”。可谁想，由于对当地市场了解不够充分，此次拿地却为他人做了嫁衣——其中，与其同台竞争的两名开发商在这一地区已经有了土地开发，参与此次竞拍，主要目的就是抬高地价，增加土地价值。

“悲剧”的是在后期的开发中，由于对海外市场的不了解，房企的建筑、人力等成本均高于平均价格，这就导致后期销售价格亦高于周边项目，项目推进艰难。

实际上，不同国家房地产行业玩法本身就各不相同。对于境外多数房地产开发为轻资产运营的现状，一贯重资产的房企们能否适应还有待考量；而包括不同国别的政策、法律、税务、合同方式、市场竞争，以及由此衍生的投融资、法律、税务等“技术活”，也绝非房企一朝一夕能够把握。

对此，一位涉足海外地产多年的开发商这样表示，目前房企在国外都在试水阶段，需要与国外市场环境进行对接。“现阶段我国房企主要做财务投资，而非实际操盘。而以绿地为代表则是自己运营，但也做得非常辛苦。中国市场和海外市场差异很大，房企对国外市场不了解，操盘很困难。”

一方面，金融信用的积累困难。在国外企业销售状况与企业信誉有直接关系，信誉高就可以更好撬动资金，就不用太多的自有资金。而在海外如果没有当地的公司共同介入的话，很难拿到合适的贷款。

另一方面，房企对整个市场，尤其是规则、销售状况等预判不足，导致了成本比当地大公司大很多的事情时有发生。而海外市场本身利润空间就非常有限，成本大了操盘的操作空间就更小，阻力很大。

实际上，为解决这些问题，房企们正在努力做出尝试。据上文房企人士透露，目前采取较多的是选取合作伙伴。这分为两种形式，一是找大公司合作，但大公司很强势，房企便会沦落成为财务投资；二是找有信誉的中小公司，他们的合作心态更好，愿意在合作过程中分析经验甚至金融资源，在彼此需求中建立起同盟，但这可遇不可求。因此，房企的海外之路依旧任重而道远。

·对话· 薛迥文：出走海外形式大于意义

一方面，国内市场日渐饱和，房企寻求多元化发展，越来越多的房地产商把目光投向海外，建造新的扩张领域；另一方面，国内海外置业需求不断攀升，海外市场的蛋糕亦越来越大。

房企们海外“掘金”已成为必然趋势。

如何看待海外市场？房企应如何探究海外发展模式？为此，《新楼市》记者对话睿信致成管理咨询公司合伙人兼董事总经理薛迥文，以期解答。

《法制晚报》：资料显示，去年中国买家在境外的商业住宅和商业地产超过了100亿美元，而预计今年这一数额还会增加。房企出走海外可谓热度不减，您觉得这是什么原因促成的？

薛迥文：简单来说，这是供需两个方面原因造成的。从供求方来讲，房企出走海外是源于其扩张增长的冲动。国内房地产市场总量的增长已经是过去时，而作为以逐利为目的的企业，则需要维持快速增长。因此，国内的房企开始追求多元化和跨区域的发展，出走海外就属于跨区域；从需求方来讲，中国海外移民和购置资产的需求也在增加，国内消费者具有跨国配置资产的需求，这也促使了房企出走海外。

《法制晚报》：以绿地、万达、万科等龙头企业为代表，房企海外投资已经形成一股潮流。您觉得房企在海外投资的过程中可能会遇到什么样的风险和挑战？

薛迥文：虽然很多房企都已经出走海外，但房企在海外还处于试水阶段。很多房企的项目管理水平还不够，不存在优势产能或者优势技术的移植水平，所以必然会面临风险。一方面是来自政策和法律的风险。现在很多开发商做的很多事情，是顺应政策后导致的低效率，是在政策加入后寻求到的最高的一种生存发展方式。而在国外没有这样的政策环境，房企就失去了这样的优势，最起码讨不到便宜。

另一方面的风险，是对客户需求的把握。各国文化的差异等，对房企提出了更高的要求，而开发商可能会根据在国内市场的成功经验和客户情况去主观预判国外客户需求，这显然会导致一些差异。

《法制晚报》：您如何看待房企投身海外的未来发展前景？未来房企出走海外会成为主流趋势吗？

薛迥文：未来房企在海外肯定会越来越成熟，越来越适应。目前整体市场基数太低，随着大型房企走出去，整个海外市场会变大。但是，国外和国内的市场比例还是相距甚远，据统计国外的市场仅相当于国内市场的2%-3%，也就是一个万科的体量。

我认为，从企业个体自身的发展来说，房企应该走出去。但是从整个行业来讲，整个房地产企业出走海外应该主要当做补充，而不是主流。在海外市场，房企必须不断学习、适应当地情况，但这不一定会对提升国内市场有帮助。从产品的角度讲，房企本来就是在借鉴甚至抄袭国外的设计。即便是想学习先进技术，也不一定是在当地建设房屋才能学习。就像房企做多元化发展一样，更多的原因可能是主业停滞下，寻求的另一种出路。

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