楼市控＂高症＂:居住能否迎来＂低密度时代＂的到来

伟大建筑师勒·柯布西埃先生就提出“高层建筑、立体交通重新恢复大城市的阳光、空间和绿化等“基本欢乐”，保持城市的高速运转”。在居住日益成为人们一种负担的今天，重拾大师的精彩言论，蓦然觉得这也许就是解决居住矛盾的有效方式之一。然而，当我们置身看到的都是钢筋水泥丛林时，生活在城市的人们越发压抑，城市的亲和力几近丧失。《石家庄市城市总体规划(2011-2020年)》中，提出石家庄将严格控制居住用地容积率和建筑高度控制在75米以内的解读，这一解读引发了购房者对于低密度住宅时代到来的期望。当前高容积率带来的居住体验水平的下降，已经让购房者对高层的感觉从“新鲜”变为想要“逃离”。那么作为省会城市的石家庄，近几年建筑产品都呈现出了哪些“花样”，都满足了人们哪些居住需求，其满意度又是多少呢……

本报记者 李小白 水墨

中高层住宅

中高层房：25层，便享受一览无余的视觉空间

建筑特性：让最少的土地面积承载最多的城市居民居住

居住体验：楼层尺度越来越高，城市天空将变得越来越小

代表楼盘：帝王国际、中山华府、鑫界9号院、天洲视界城

我们的建筑密度越来越高，楼层的尺度也越来越高，人们视野中的城市天空将变得越来越小。置身城市看到的都是钢筋水泥丛林，生活在城市越发压抑，城市的亲和力丧失，这是现代城市高层建筑给人们带来的普遍心理反应。

当然，高层建筑是现代科学技术的产物，传统的木、砖、石材料以及结构基本上很难满足要求，除非不计成本不惜代价。高层建筑一般以钢材和钢筋混凝土为建造材料，通常采用框架结构、剪力墙结构、筒体结构甚至筒中筒结构形式，以保证建筑的整体结构强度。

建筑高度控制在75米以内，这就相当于住宅要控制在25层以内，其实像这样的中高层的优点就足以实现节约城市建筑用地，让最少的土地面积承载最多的城市居民居住的目的。人们有一种相对“居高临下”的感觉，便可享受一览无余的视觉空间。那什么样的住宅才是理想中的中高层住宅呢？下面给大家推荐几个比较有代表性的高层住宅供参考。

帝王国际项目诠释美式Art Deco建筑风格，在继承传统古典建筑元素的同时，吸取了现代钢混建技术的发展潮流，摩登化形体上彰显贵族的线条，古典的造诣风格上点缀着时代潮流。帝王国际，华丽而典雅的出场，既是对生活的品鉴，更是阶层的精神属性，对于生活品质的考究，绝不放低身价，是生活鉴赏家。

青鸟中山华府位于石家庄市主城核心位置，东到大经街，西至胜利大街，南连煤市路，北临石家庄最为繁华大街中山路。青鸟中山华府参照国际大都市中心街区设计理念，首开大户型南北通透双卫板楼，融汇石家庄百年建筑精髓，是一个包含了精品住宅、休闲商业步行街、民生路文化长廊等丰富业态的大型城市综合街区。

鑫界9号院拥有法式尊贵府邸，定位为大型高端楼盘，包括星级酒店、5A写字楼、大型商超、精装公寓、大型饭店、大型KTV、特色餐饮、酒吧、咖啡厅、茶室、法式风情商业街等。北临百亩时光公园，自身配有法国巴黎凡尔赛花园，保证品质生活。

天洲视界城整体呈现为低密度，高绿化社区，绿化率高达40%，出则繁华，入则优雅。使您的生活尽显惬意优雅。社区内部的住宅是采用外紧内松的布局方式，在各个地块内部，采用点式高层结合中心景观大花园的布局方式，形成更大尺度中心景观。

花园洋房

浪漫经典：蔷薇簇拥，爬满常青藤的尖顶红房

建筑特性：户户拥有花园，绿化率较高，强调景观均好

居住体验：时尚大气，优雅稳重，给人以现代典雅之感

代表楼盘：紫林湾、十里洋房、天山熙湖、国赫·澜山

随着城市居民生活水平的不断提高，一部分具有改善性住宅需求的购房人开始关注“低密度”住宅。低密度住宅在满足了人们对生活品质的高要求之外，还具有着相当大的投资价值。高密度住宅其投资价值主要取决于其建筑本身的价值；而低密度住宅则相反，土地和环境因素比起其自身建筑品质显然更为重要。所以说无论是出于改善性住宅的需求，还是抱着投资的目的，低密度住宅都是比较抗跌的房地产项目。

花园洋房无疑识低密度抗跌的房产项目。大多为6层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。

花园洋房属低密度住宅，一般容积率不超过1.0，户户拥有花园，建筑风格以欧洲、北美、南洋等外国风格为主，小区园林规划较好，绿化率较高，强调景观均好，形成有一定规模的社区。

虽然市场上美其名曰“花园样房”的项目很多，但真正符合“花园洋房”定义的项目却很稀缺。下面推荐几款比较有代表性的楼盘供大家参考：

紫林湾项目位于石家庄市长安区石津路和石兆街交叉口的东北角，紧邻石津灌渠。项目采取同纬度树种成树移植，部分树种现已种植于项目外围，形成项目特有的绿色长廊，一部分于同纬度其他地域成树移植，保证树木的成活率及园林的成熟度和完整感。首期分别是洋房和高层；高层住宅东方意境ARTDECO风格，洋房新古典主义建筑风格，与环形水系交相辉映。

十里洋房项目延承欧洲新英伦艺术和人文传统，塑造出欧式英伦古典的丰美，通过现代科技的应用和丰富的材质对比，在保证建筑历久弥新的同时，赋予其强烈的时代感。结合小高层特性外立面采用简约欧式设计风格，建筑形态极富韵律感，建筑形象高贵、典雅，既有欧式建筑的神韵，又摒弃了符号化的装饰构件，建筑风格与欧陆风格园林和谐搭配，时尚大气，优雅稳重，给人以现代、典雅之感。

天山熙湖位于石家庄高新区商业中心，采用当前国际尖端的洋房设计标准，打造出石市独有的地中海风格花园洋房。属于双湖景园林低密度尊贵社区，采用当前国际尖端的洋房设计标准，是市场中稀缺尊贵的低密度建筑产品，傍依罕有的双湖景观，以严苛的标准塑造每一个细节，作为城市新核心综合商务区后花园，打造极尽奢华尊享的典范社区。

国赫·澜山是国赫控股集团洋房作品巅峰之作，项目位于体育大街与丰收路交叉口西行200米路南，位于城市中轴线上，汇聚城央大境繁华，枕靠规划中的万亩生态公园，是在城市上游，一个有着浓郁欧洲风情兼具城市感、纯正的高端高品质低密度假级花园洋房社区。

低密别墅

低密高端：真山真水，品味人与自然的和谐交融

建筑特性：最大限度提高舒适度，表现出低密度的宽松感

居住体验：一步一景，三季有果，四季有花，空间之上

代表楼盘：观园壹号院、西山一号、鑫界王府、西山御园

对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率越高的楼盘，强调土地的高使用率，小区人口密度相对较大，公共资源使用率高，直接影响居住区内的生活环境与品质。容积率低，建设密度自然较低，在如今土地价值和建筑成本越来越高的情况下，并不是所有开发商都愿意牺牲容积率来打造低密度住宅。尤其是在市中心，土地稀缺，人口密集，低容积率楼盘显得尤为珍贵。有业内人士认为，随着城市化的推进，土地资源日益减少，低密度高端住宅将成为一个城市里最有价值的物品。

别墅产品无疑识是城市里最有价值的物品。从住宅产品的特性上来考虑，不管低密度住宅，还是多层四层五层住宅的形态，都能够体现以人为本的特性。不同的建筑单体可以塑造出很多个性化的东西。同样一个户型，外立面选择不同，就可以塑造不同的风格样式。体现在使用功能上，最大限度地提高了舒适度，尤其在环境的营造上，表现出高密度住宅所没有的宽松感。产品塑造上提供了特别大的空间，尤其是别墅。

不是每一个城市都需要CBD，但是每一个城市都需要低密度住宅，不管是大城市、中等城市还是小城市。别墅首先考虑的是环境，真山真水的自然景观是决定项目档次非常重要的一个因素。普通住宅最大的优点就是合理，经济、节俭，别墅则刚好相反，必须体现它的档次，形成一些特殊的空间效果。普通住宅的土建和设备标准一般都以砖混结构为主，别墅全部是钢结构，一层建筑全部用钢结构，顶部结构采用膜结构等。

观园壹号院项目位于太平河旅游度假区板块，太平河岸广植堤柳，岸上遍种青柏，水鸟成群出没于天光云影中，更增一派天然野趣的水乡情调。同时，植物园、语林公园、秋实公园等连绵簇拥环抱、五园苍翠极目所见。百步之内语林、秋实护卫左右，堪为北国罕见的绿色涵养地。

西山一号项目地形三面环山，地势南低北高，高低落差120米，其地理环境负阴抱阳，藏风聚气，站在项目位置。作为纯法式皇家宫廷别墅，西山一号邀请了国际知名的大师和团队来进行设计建筑和施工工作，在山地景观中营造视觉和居住舒适度上都更有空间的法式建筑。

鑫界王府总体布局格局清晰。以极富情趣的人文社区为载体，缔造一个传承法式皇家气质宅邸。社区以水系万米塞纳河为中心景观区，塞纳河蜿蜒曲折贯穿整个社区，向北流淌至“普罗旺斯”电梯花园洋房区，由线状水系与点状绿化有节奏布置，行走于丛花溪水间感受空间的抑扬开合，曲径通幽；再往北侧则是点阵式的“拉德芳斯”墅质高层区，4500平方米国际化高端会所“凡尔赛宫”，园林景观环绕循环，一步一景，两步有泉，三季有果，四季有花。

西山御园纯正地中海建筑群落，前后双庭院与园林相生相融，独具匠心的下沉式庭院、露台、回廊、门廊，让府邸每一个角落都与自然交互和谐。首创地下私家会所，革新传统地下层概念，为大尊大雅的御园主人开辟一处精神与气质的原乡。

多层住宅

多层之美：以人为本，“大院”社区触动怀旧情怀

建筑特性：多层房屋公用面积少，得房率相应提高

居住体验：居住空间满足人的生理、心理需求

代表楼盘：国际城四期、北城国际、金正君庭、东郡

多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一股规格（房型）整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。

从容积率来看，多层住宅的容积率—般在1.0左右，而高层住宅的容积率普遍超过2.5。相比之下，更多的社区资源、绿地、健身设施、会所资源会平摊到多层社区居住者头上。在多层社区内，环境更清幽、宁静，这种少有喧嚣的居家氛围，正是众多购房者所期待的。

然而，多层住宅逐渐被冷落。曾经的多层住宅不但风靡几十年，而且到今天仍有相当一部分的拥护者和建造量。由于城市大部分地区房地产市场的发展以及人们的居住习惯，导致在当今住宅的建造当中，多层住宅仍占据相当大的比重。

面临高层住宅冲击。住宅作为人类生活栖居的主要场所，如今更加注重“以人为本”。为此，住宅在满足人的生理、心理需求的同时，居住品质日益被重视。

国际城四期位于石家庄市裕华区，容积率2.5，绿化率36.62%，是二环以里的花园洋房社区。国际城四期电梯洋房全部一梯两户设计，全明户型、南北通透；格局方正、功能齐全；大开间小进深、框架结构；电梯直接入户；全部3米层高，居家更加敞亮。以三室户型为主，兼四室以及跃层。

北城国际具有“东南亚风情”的大型高端宜居社区；共占地500亩，项目分为ABC三个区域开发建设，整个社区由高端住宅、花园洋房、风情商业步行街等多元化建筑群体形成。形成“配套更加成熟”、“风情更加纯粹”的东南亚景观城。户型面积在90-150平方米的特色三居。

金正君庭位于东风路上，项目的容积率为2.5，是市中心内稀缺的低密度社区。金正君庭组团由3栋奢华金装的电梯花园洋房组成，其中包括一栋5层建筑和两栋9层建筑，是面积在239—404平方米之间的跃式洋房产品。

东郡雄踞省会重点发展生态宜居区——裕华区的核心地段，项目打造出舒适温馨低密度的宜居环境。该项目居住密度小，容积率低，采光、通风效果俱佳，公摊小，使用面积大，性价比更高。其户型设计、景观视野、采光通风等方面都很突出，既保留了多层住宅的优点，又拥有多层住宅所不具备的电梯，这增强了其居住的舒适性，使居住更加人性化。

业界观点

开发高层住宅应注重生态宜居环境建设

目前城市规划和高层住宅建设中，楼越建越高，小区密度越来越密，容积率越来愈大，已影响到人们居住的舒适和生活质量。

我认为，在目前市场形势下，房地产开发更应在精细化运作，注重产品细节上下功夫，围绕客户的最佳体验来设计产品和服务以达成溢价。坚持以诚信为本，力戒贪欲；坚守产品品质，质量为王;坚持信誉为本，服务取胜，而不是一味地追求容积率和利润率。这才是房地产开发的制胜之道。

做房地产要把建筑当成美，让人们享受。目前一些企业为了追求高利润率，则千方百计追求增加容积率。

容积率的制定需要综合考虑以下因素做出判断：建筑成本——建筑体量——建筑密度——建筑楼层——产品品质。就是说，建筑密度越大，越影响居住舒适性，最终影响的是产品品质。一般来说，良好住宅的生态环境有以下要素：

舒适：1空气清新，没有污染和臭味；2宁静，没有噪声；3丰富多采的绿化；4与水景亲近；5街道美丽而整洁；6具有历史文化古迹；7有利于人们散步的场所和空间；8有游乐设施。其中，人们对安静、空气、绿化这三要素最为关心，并列为舒适性的基础要素。一般用五个指标来衡量舒适度：1、居住密度；2、绿地面积；3、室外活动场所与设施标准；4、室外环境的噪声标准；5、日照。

方便：居住环境的方便主要依据下列因素：居住区内外交通的方便程度；公共服务设施的配套程度；服务方式、服务项目、服务时间的方便程度。

安全：居住区环境不仅要保重居民的日常安全，还要考虑在发生特殊情况时的安全，如火灾、地震等。

卫生：居住环境保持空气清新，对有害气体和有害物质的浓度要规定标准，尤其是水池二次供水的情况下，室外公共环境要清洁卫生。

美观：居住小区的室外环境主要取决于建筑群体的空间组合、建筑小品的装饰、绿化种植的配置方式、建筑立面处理和建筑墙面装饰材料与色彩的选配等。居住小区环境还应与其周围的环境有机的结合，给人以明快、淡雅、亲切之感，富于人情味、生活气息和地方风格。

所以，当极度追求增加楼高、密度、容积率的时候，就势必会影响到以上所说的生态环境要素，影响到舒适、方便、安全、卫生、美观等环境的宜居性。

人们买房子的终极目标是为了生活幸福。所以我们做规划、做开发，乃至不管做任何事情，都要以此为出发点。

城市是建筑群落与人文科学结合的大系统

石家庄是一个新兴、年轻的现代化都市，由于发展速度快，城市的建设在很多方面已经突破了原来城市的规划，城市的各功能区混杂在一起，搬迁、改造项目如雨后春笋般涌现。城市正在以城市中心为圆心的“摊大饼”的方式向四面发展着。在经历了多次的房地产调控后，石家庄开发过热、盲目开发的势头在逐渐回归理性，尤其此次国务院批复的石家庄《总规》中“转变城市布局结构，明确提出‘一河两岸三组团’的城市结构，由‘单中心’向‘多中心’转变，严格划定中心城区(老城区、东部产业区、正定县城、正定新区)，以及藁城组团、鹿泉组团、栾城组团规划建设用地边界，在中心城区与周边的藁城、栾城、鹿泉组团之间，组团与组团之间建成生态协调区……”；

总规对于石家庄主城区的新建住宅项目进行了双控，即一严控容积率不超过3.0；二严控建筑高度不超过75米；做开发的人都知道，以前，片区控规下把控建筑高度，在土地价格、建安成本、财务成本、运作成本等固定，住宅项目在满足日照的前提下，规划容积率是一个主要的盈利指标，也就是有的地块可以以超高层的形式满足容积率的要求，尽量多出些建筑面积，也就多卖些房子。但是此次一限高，有些地块将无法达到规划容积率，也就无法达到自己所预期的建筑面积。如果开发商想继续运作这个项目，只有降低利润空间并提高售价才不至于亏损，但是想提高售价势必要给房屋增加附加价值，消费者才有可能接受或认可，所以就对建筑本身的建筑风格、建筑色彩、建筑美观度、建筑五个立面、建筑材质、内部功能区划分、节能、高新科技的配套完善以及社区内外大配套等提出了更高的要求，将居住的舒适性、品质要求等集中起来反映了建筑的人文文化内涵。

总之，现代建筑一定要随着我们不同人群对于不同性质的房屋场所需求的不断变化而变化：不同人群的住宅具有不同的个性，不同类型的商业场所根据经营需求具有不同的形式，工业、商务场所也另有其不同的特点，就像人的五官、肤色、脾气、性格、智力、体重等各有其特点一样，而不会单纯地只以身高来标示某人。所以，我个人觉得，城市和城市的建筑应该向不同片区有不同个性、不同文化内涵的方向来发展。

合理规划建筑高度，还归城市本原

在现代经济学范畴，城市是一个坐落在有限空间地区内的各种经济市场——住房、劳动力、土地、运输等等——相互交织在一起的网络系统。经济发展需求带来了城市对投资的激烈竞争,政府致力于构建城市核心竞争力 ,提升城市品质。但目前部分城市建设走入误区,人们忽视城市作为人类高度文明汇集地的生活本原，导致建筑高度越来越高，建筑密度越来越大，空气不流动、热岛效应、汽车尾气和工厂排放废气严重，使其成为雾霾等污染的重点受害区。

《石市新总规》，为合理建筑高度指明方向

在以追求GDP增速和城市建设为政绩的年代，城市规划管理者面临诸多问题,如较长的城市建设周期难以保证政策的延续性,城市统一风貌难以形成，在控制新建筑如建筑风格、材料、色彩、高度等方面,缺乏统一引导原则与法定依据,易产生混乱。由国务院批复不久的《石家庄市城市总体规划(2011-2020年)》，是新中国成立以来石家庄第四版城市总体规划，其中“严控住宅容积率，新建住宅建筑高度在75米以内”。在加强城市的生态环境建设的同时，也为城市开发将由注重“强度”向关注“宜居”转变奠定了有力的政策方向。

利益与形象兼顾，是合理建筑高度的关键

曾几何时，追求容积率成为开发商的硬性指标，而高容积率带来的建筑高度，也充斥着我们生活的城市。环顾石家庄市区，连片的高层建筑，形成了高层林立的城市天际线。从好的方面看，这是一个城市向大都市行进的标志，但从居者微观的感知体会来看，前文所述的高密度弊端显而易见。开发商作为城市建设的主体，如何做到经济利益与社会效益的兼顾，成为有责任的开发公司的目标。天阳御珑湾的开发过程中，兼顾“城市形象设计”与“建筑控制策略”，在其超过100米楼间距的开阔主景观带上，打造15000平方米的“西班牙皇家公园”示范区，使省会中轴线第一舒适大宅成为这个城市美好形象的一部分。

还归城市本原，摆在城市建设者面前

在中国的城市已进入同质化的今天，打造自身特色是根本，而最重要的就是还原城市的本原——宜居、舒适、合理建筑高度，从美学角度审视我们的城市。当今城市特色的形成，取决于现在的建设者们如何利用现有条件，发挥现代科学技术的作用，使之完美地结合起来，延续并发展。从人本生活、建筑美学的视角，就城市形象定位、城市高度规划、城市天际线布局、城市建筑色彩塑造，并进行多元、系统、超前的规划和有效的实施，是摆在城市建设决策者面前的一项事关当代、维系未来的重要使命。

(作者:杨凤斌)