记者观察：唯有真正的市场化才可实现多方共赢

2014-08-23 来源：新浪网房产编辑：晏艳发布：泗阳房产网

北京从来不缺买得起房子和想买房子的人。即便是长期看空中国楼市的谢国忠也看好北京市场。但这需要加个定语：在特定区域内。

在全国楼市都在调整的大背景下，北京也难以独善其身。唯一不同的是，它的调整晚于二、三线城市。就像一座城市，降价总是先从郊区开始，最后传递到市中心。

2013年市场的火爆，让绝大多数开发商都十分乐观，仿佛危机不会再来了，土地市场也迭创高价。但到今年，已经有3块地流拍。开发商在用脚投票。过去几年，北京的房地产市场都在重复一个规律，低迷之后是暴涨，暴涨之后是调整。调控并没有让波动变得更小。

经历十多年的高速发展，多轮生育高峰以后，楼市早已不是过去的楼市。以刚需盘为例，表面上看，200万至300万元是刚需能够接受的价格，但它们现在普遍排列到了六环附近。刚需对公共交通严重依赖，而六环外配套偏偏不完善，这是一个短期无法解决的悖论。

如果说自住房是催化剂，产城分离对刚需的影响比开发商预想的要大。

比如，北京中关村聚集了大量的产业工人。受宏观经济调整影响，一些产业持续阵痛，但IT行业却在近几年涌现出许多财富新贵。即使普通的从业工人，薪水增幅也比其他行业快。但如果以中关村为圆心，5公里半径内，几乎没有任何新盘供应。万柳书院、保利蓟门桥项目（海德花园），以及距离中关村不算特别近的西山壹号院、万科如园，都以豪宅的姿态出现。万科集团高级副总裁、北京万科总经理毛大庆发现，在万科房山的刚需项目中，有一些中关村工作的人士。乘坐地铁四号线可以在一个小时内，从房山到达中关村。但一部分有购买实力的群体，宁愿选择在清河、天通苑附近租房，也不愿意去南部购房。

调整的市场里，缺乏资源的楼盘只能用降价的方式来吸引客群。但对一些中高端楼盘来说，降价也无济于事。这些楼盘首要面临的不是价格问题，而是购房群体的资格问题。尽管有不少业内人士信奉，在北京只有卖不出去的价格，没有卖不出去的房子。但高昂的财务成本让开发商们等不起。

牛市时，人人都以为自己是巴菲特，但熊市来临后，许多矛盾在浮上水面。造成滞销、降价的局面，既有政策带来的影响，还与诸多因素有关，比如北京地铁要涨价，教育对于外来人口的门槛越来越高，都会间接影响楼市的需求。

现在，北京的房价已经上升到一个水位，500万的房子比比皆是，直追伦敦、纽约等国际大都市。而这座城市的城市化进程也进入了新的阶段。新区域的开辟，可以令政府暂时绕开旧城改造的问题。但终有一天，市场会出现新的平衡。

对于开发商来说，按照市场经济规律，哪块地的房子好卖，就买哪块地。但土地出让节奏以及土地出让价格，并不是开发商所能掌控的。政府按照规划出让土地，阶段性确定发展重点区域。但过去的城市发展证明，规划总是滞后于市场，并和市场形成错位。开发商比政府更清楚在哪块地应该建什么样的房子。

有形之手的频频干预，市场信号显得有些混乱。突如其来的政策变量，是开发商面临的最大风险。产品定位失准的情形屡有发生。这固然与开发商个体的能力有关，但唯有成熟的、真正市场化的市场才有可能平抑暴利，实现多方的共赢。

无论采取什么样的策略应对市场，似乎都是在刻舟求剑。龙湖地产一位中层表示，开发商最重要的是找准客户，从人的角度出发，能满足客户需求，创造更新的生活方式的产品才有生命力。在他看来，无论在怎样波动的市场，这条法则都有效。

（原标题为：记者观察变量市场的微弱平衡）

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