北京别墅市场提前入冬 “金九银十”成色不足

2014-11-14 来源：大河网楼市编辑：朱瑶瑶发布：泗阳房产网

　　普宅市场有所回暖但豪宅市场却提前“入冬”。

　　亚豪机构提供的统计数据显示今年“金九银十”这两个月期间北京别墅市场共实现成交320套相比去年同期减少了38%也创造了历年“金九银十”的成交新低。

　　而从月度走势来看10月北京别墅市场共实现成交171套相比9月增加15%但是成交面积4.88万平方米环比却出现2.4%的下滑。别墅市场成交依旧在低位持续徘徊。

　　上海易居研究院研究员严跃进在接受《每日经济新闻》记者采访时表示别墅市场降温体现了购房者置业需求的转变。随着限贷政策的放松购房者对于改善型物业的购置便捷程度在提高。所以一些别墅尤其是郊区别墅的市场吸引力反而下滑了。别墅市场提前入冬的背后反映了目前住房需求处于大调整的状态中而这也会促使房企在未来的产品定位上做出修正。

　　别墅量跌价涨

　　亚豪机构的统计数据显示从成交价格来看今年“金九银十”期间北京别墅市场成交均价高达35223元/平方米这一数据也创造了历史同期新高。从分月数据来看10月别墅成交均价为32505元/平方米环比下滑14%。

　　阳光100置业集团常务副总裁范小冲告诉《每日经济新闻》记者北京别墅成交下滑的原因主要是限购政策尚未放开外地需求不能进京。其次是购房者对于别墅的投资比较谨慎也制约一些购买力。

　　亚豪机构副总经理高姗分析由于近两年土地出让规则的微调即“达到竞价上限后竞建自住房或保障房”使得别墅用地土地成本居高不下在刚性成本压力下别墅项目的市场价格水涨船高中低价位的经济型别墅供给匮乏高端别墅成为市场主力结构性原因导致今年来别墅市场的成交量虽然一直不景气但成交价格却屡创新高。

　　如果从年度数据看北京别墅市场的价格涨幅继续攀升。根据克而瑞数据库的数据北京在2014年前10月的别墅均价为35562元/平方米对比2013年全年的30027元/平方米的均价上涨了18.43%。

　　但是这样一个涨幅其实在收窄2013年的北京别墅价格同比涨幅达到了21.62%。

　　对此严跃进表示别墅本身就是一种稀缺品。所以价格上涨符合市场预期。当然今年市场出现了降温所以会牵制别墅价格的上涨。对于购房者而言如果一定要购置别墅物业那么从价格走势看还是应该积极入市。因为从北京目前的土地政策看此类别墅物业未来的供地计划在收缩。

　　短期内仍处低迷周期

　　亚豪机构统计数据显示10月北京别墅仅3个项目入市销售共新增别墅产品87套相比9月虽然入市项目个数增加1个但供应量却减少了5套。至此2014年“金九银十”期间北京别墅总供应量共计179套相比去年同期减少了28套也创造了近4年来同期新低。

　　高姗认为造成供应低迷的根本性原因是别墅购房需求的萎靡另外与近期整体行业形势变化不无相关。9月开始北京陆续出台数项放松调控的政策对于房企来说现阶段的主要任务是冲刺年度销售任务房企推货的主力必然是瞄准信贷政策的放宽对象即刚需及首次改善型客群因此中低端住宅产品推至“一线”成为主打产品而高端别墅类项目推盘计划则暂时“搁置”。

　　有分析认为受到这两个月供应低迷的影响虽然10月成交数据环比略有上升但是回暖后劲不足在没有新的明确指向高端客群的利好政策出台之前预计短期内别墅市场仍将处于低迷周期。

　　严跃进表示在央行限贷政策松绑后部分群体的二次置业难度在降低所以一些市区的中高端公寓反而有了更大的市场而别墅则会冷落。

　　严跃进认为如果从目前的市场和政策走向看未来改善型物业的市场需求会不断释放但这主要以普通住宅的物业类型为主。所以不排除房企在各物业市场接受程度不同的背景下积极调整未来的投资策略。

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