楼市年末成交翘尾几成定局银行资金成本上升购房者恐难获优惠利率

2014-12-05 来源：大河网楼市编辑：方笑发布：泗阳房产网

　　在多方利好刺激政策陆续出台下疲软近一年的房地产市场近期企稳回升。11月底央行宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率无疑再一次刺激了购房者和房地产业内的敏感神经。

　　2014年最后一个月中国楼市的“回暖”迹象是否将持续降息会否刺激房价翘尾?

　　11月楼市前低后高多城销量实现逆转行情

　　四大一线城市住宅成交环比全部下降环比下降21%;19个二线城市亦环比下降21%;三四线城市的环比跌幅更达23%……在经过“金九银十”的购房需求集中释放、10月楼市成交数据刷新年内新高后11月上半月的楼市成交疲态尽显。

　　克而瑞研究中心的数据显示11月上半月全国54个重点城市商品住宅成交面积共1028.18万平方米环比10月下半月锐减22%。

　　然而就在11月21日央行宣布降息后11月下半月成交出现戏剧性的一幕。11月末全国主要城市的房地产市场均对政策利好作出积极反应中原地产监测的40个重点城市数据显示11月最后一周新房成交面积较11月前三个周的平均水平上升5%其中一线楼市成交上升20%部分二线城市的新房成交量增幅也超过两成。最后一周楼市的翘尾效应使得11月的市场成交量一举超过10月一、二、三四线城市的楼市销量分别实现了12%、11%、4%的逆转行情。

　　易居中国执行总裁丁祖昱认为降息降低了购房贷款成本并在一定程度上改变了市场预期。“此次降息将进一步增强短期市场的信心年末成交翘尾几成定局。”

　　一二线房价现微幅上涨不少受访者表示要加快购房步伐

　　业内人士认为央行降息使市场供需两端的资金成本和压力均有降低因此短期内住宅销售出现了量价齐升态势。

　　除了成交量的上涨外一二线城市房价也开始出现止跌回升的趋势。中国指数研究院最新发布的《2014年11月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示在经历了连续6个月下跌之后11月份北京、上海、广州、深圳、天津、南京、成都、杭州、武汉、重庆等十大城市新建住宅的均价首次出现0.07%的微幅上涨。

　　搜房网调查显示72%的受访者表示房地产市场将受央行降息影响49.32%的受访者表示将因此加快购房步伐。

　　毫无疑问贷款利率下调后对于购房者最直接的影响就是房贷降了。降息后5年以上的商业房贷基准利率为6.15%较此前下降0.4个百分点相当于贷款利率打了9.4折。同时五年期以上个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点至4.25%。据搜房网测算按照商业贷款200万元计算利率调整后30年贷款每月还款12184.56元较调整前少还522.64元30年期限内总计少还款18.8万元。

　　作为改善型需求大军中的一员上海市民王先生认为降息对购房者来说是个利好消息。“我打算马上出手了计划贷款200万元虽然央行降息只有0.4%的利息但是我算了一下每个月也能少还500多元一年能少还不少钱。”

　　世邦魏理仕最新发布研报称利率下降后中国房地产市场将从中获益。交易量有望继续攀升按揭利率方面也有望出现更大折扣。购房者支付能力的提高会让更多潜在购房者进入市场。

　　银行资金成本上升或给购房者获取优惠利率增加困难

　　由于2008年和2012年央行降息均曾令房地产市场回暖因此此次降息也给当前疲弱的市场更多想象空间。

　　专家普遍认为在限购取消、限贷松绑、普通住宅标准调整以及降息等多重影响下一线和部分二线楼市成交量在短期内将会提振;但由于诸多城市库存依然高企加之土地消化周期过长需求过度透支房价调整尚未到位。因此市场短期回暖不具可持续性。

　　上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示对比2008年首次降息与2012年首次降息的节点其背后的市场背景有明显不同。首先在供求关系上今年供求比达到1.3:1而2008年供求比才1.1:1当前供大于求的情况明显更为严重;其次当前市场还是靠刚需或者刚改的购买力在支撑而2008年由于没有限购政策投资客入市容易;但现在市场上投资客踪迹难觅因为政策转向不足以让投资客相信存量可以一夜消除。

　　更有市场人士分析称由于银行资金成本上升降息对楼市推动持续期不应过度奢望。上海易居研究员严跃进称降息后个人房贷业务必将大大压缩金融机构的利润空间因而将直接影响银行投放个人房贷的积极性对购房者而言要获取优惠利率将更加困难。

　　穆迪分析师何卓荣也表示:“在没有货币供应或信贷增长的情况下单纯的降息不大可能持久拉动房地产的销售。预计全国整体房价将继续承受压力未来几个月大多数城市的房价会继续下滑。”

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