我们对于房地产的理解，会有很多大量饿的数据来证明自己的观点，因为意义重大，销售额巨大，所以我们对逻辑的要求总是分外严格。所以我们常常看到上百页的屁屁踢以及各种传奇般的提报达人。
我一直觉得那么多的数据只是为了证明自己了解这个城市的一个过程，我一直觉得大量的数据可以最大程度的简化，甚至可以简化到很少很少。
那么问题来了，如果衡量楼市只用一个数据，那应该用什么来衡量
让我来说，那这个数据，一定是人口
两年前和一位资深地产界人士有过一次深聊，他对于评判一个城市房地产的是否具备潜力有一句四字箴言：人多钱多。
而我觉得，一个城市如果购买力不同，那对于房地产呢无非是能卖多少钱的问题，那如果一个城市的人口基数过少，那就是有没有房地产的问题。
通过人口这个数据，可以表现出楼市很多的问题。
人口可以决定一年可以卖多少
首先根据一个城市的人口，可以大概推算出一个城市的年销售量，根据我的推测，这个数据基本在0.5-1左右的比值。起步型的城市成交量比较高，比如蚌埠500万的人口年商品房去化量就是在500万方左右，发达城市比如上海2000万人口，年去化量就是在1000万左右，基本是一个相对恒定的数值。
人口增长决定楼市是否有活力
人口增长的幅度基本就是三个数据表明：出生、死亡和迁移。对于出生和死亡每个城市都是差不多的数值，不会有较大的变化，核心就在于迁移这个数据。
如果一个城市他具备外人人口导入的能力，就说明这个城市是一个聚合型的城市，城市一定是拥有比较强劲产业支持。我们都知道，房地产的驱动力之一就是产业人口导入。
而且基于产业人口导入第一年龄层相对年轻，第二购买力较强，如果拥有极强的产业，那楼市一定是具备活力的。
而如果常住人口是每年逐步降低的，说明这个城市是外溢型城市。如果一个城市的年轻人口在流失，说明这里没有值得他们留下的东西，对于房地产来说，未来的刚需类产品将受到极大的考验。
人口结构预示着产品类型
为什么在大量的一线城市，这两年密集度的谈论着养老地产的话题，就是因为这几个城市的老龄化程度最为严重。大量的开发商都在突破养老地产，说这是未来一块巨大的蛋糕，但也说明刚需市场已经越来越被受到市场的考验。
江苏如东作为一个计划生育试点城市，和全国普遍的计划生育铺设时间提前10年，到目前为止老龄化程度是全国标准的两倍。100万的人口60岁以上占到30万，从此导致的直接过程就是城市没有活力，年轻人外流，老年人扎堆，教育配套闲置，招商引资困难，对于的房地产也一直难以发展。
对于一个楼市的起步，一定是依靠着刚需撬动，哪怕是现在的上海，依然是以刚需为核心，所以我们必须关注一个城市的刚需人口的年龄构成。转到养老地产或者改善地产作为起步一定是被逼无奈的选择。
资源属性决定人口基础程度
我相信很多做销售的一定做过客户地图这个东西，通过过去成交的客户来源分析未来可能的主力渠道搭建方向。我想说不同基数的客户分布决定了未来销售的购买潜力
如果一个城市是属于资源集中性城市，比如老城占据了城市绝大部分的医疗、教育等配套，周边乡镇的客户就有进程购买的理由，有效的人口基数就必须要考虑周边乡镇的客户，而如果是一个发散型的城市比如赣州，虽然总共有900万人口，但是周边乡镇与老城联动较少，虽然整个赣州人口数量较大，但是不能那么的乐观
再往小了说，老城核心区如果人口聚集密集，一定会有旧城改造的置业需求，如果人口稀少的区域有规划，一定会有城市扩容的置业需求。将人口与城市规划结合起来看，可以读懂很多的需求方向。
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