中国房地产市场崩溃可能会在2017年

    中国的房地产市场是否正在崩溃？财经观察人士在其撰文中引用海通证券(600837,股吧)副总裁李迅雷的观点认为，如果没有有效的办法，则发生的时点可能在2017年左右。这一观点值得关注。

    中国楼市降温带来的房企投资意愿不强、土地市场趋冷的状况仍在持续。

    上海易居房地产研究院近日发布的数据显示，9月份，北京、上海、广州、深圳、西安、天津等10个典型城市土地成交建筑面积为1001万平方米，环比下降53.2%，同比下降69.3%，跌幅分别较上月大增67.8和41.5个百分点。

    今年以来，中国楼市降温不断深入、宏观经济增长放缓，地方政府在救市冲动的推动下，开始了多轮取消或放送限购潮。地方对于楼市限购政策的态度也从一开始的试探性送动到现在的全面放开。

    事实上，自今年5月份以来，十城市的土地成交建筑面积同比均为负增长，而且降温速度持续加快。

    从土地出让金来看，9月份，上述10个城市土地出让金收入358亿元(人民币，下同)，环比下降32.7%，同比下降79.4%。

    从目前市场趋势看，企业已全面进入保守状态，四季度土地市场趋冷的态势依然难改。目前包括上海等多城市已经出现了住宅土地市场流拍的现象。

    中国的房地产市场是否正在崩溃？海通证券副总裁、首席经济学家李迅雷表示，房地产可能是引发中国出现一轮金融危机最大因素,如果没有有效的办法来降低企业的负债率,则发生的时点可能在2017年左右。

    “这背后的逻辑是,中国的建筑周期(也称库茨涅兹周期)早在2010年就已经出现向下拐点,目前继续处于下行中,或将一直延续到2017、2018年甚至到2020 年,这对于房地产、汽车这两大在过去10多年中拉动经济增长的主导行业的负面影响是巨大的。”

    李迅雷分析，对于中国的房地产泡沫问题,政府会采取一些动作,如第一步是逐步取消限购,第二步是降低贷款利率,第 三步是降低首套房按揭首付比率,第四是给没有房的人提供优惠贷款。

    “待这些动作都做完以后,房价会继续下跌。这就需要进一步降低利率,否则,就有可能出现日 本上世纪90年发生的房地产泡沫破灭,到那时,居民的按揭贷款从目前的最优质资产变成最危险资产。”

    因此,未来中国经济能否避免金融危机,关键要看中国企业在去杠杆的过程中,企业融资成本能否有效下降。去不了杠杆,则触发的危机如08年的美国;降不了利率,则发生的危机如90年代日本。

    地产投资专栏作者刘磊也警告称，对于中国泡沫化的房产市场而言，随时可能经历资金外流（美联储升息，资金回流美国）、国内流动性枯竭的境遇，从而房地产市场遭遇骤然崩塌的风险。

    事实上，为了刺激缓慢增长的经济和遇冷的房地产市场，上周中国政府宣布了一系列措施，以降低借贷者和开发商的借贷难度。

    对此，经济学博士马光远分析称，首套房的认定尺度很大尽管和之前所传的“对于已经还清贷款者，不管名下有没有房，都算首套”这种没有底线的宽松不同，但正式出台的“首套房”的认定仍然超出了市场的想象。

    其一，七折利率重出江湖，这是08年“三率齐动”最大尺度的救市政策后的第一次。通知规定，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定；

    其二，出台了宽松的“认贷认房的”首套房贷政策。通知规定，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策，很显然，这和市场之前传说的有很大区别；

    其三，对已经取消限购或者没有限购的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，如何确定首付比例和贷款利率水平，通知将这个权利交给了银行。

    这意味着，除了北上广深四个一线城市，全国所有的城市购买二套或者二套以上的住房，都有可能享受首套房贷的三折首付和七折利率优惠。

    这是“通知”中最大尺度的放松，不仅意味着之前三套禁止贷款政策寿终正寝，也意味着，一线城市之外的房贷部再分居住需求和投资需求。

    这完全是一种为去库存、挽救房地产的没有任何底线的贷款政策，甚至比08年的房贷政策都要宽松。因为08年救市时，还要打着“改善性需求的旗号”。

    也有部分观察家表示，短期内可能有提振作用，但这些刺激措施可能对解决中国不断增长的坏账几乎没有帮助。

    近年来中国的债务水平不断增长。为抵消2008年金融危机带来的负面影响，中国政府对道路，航空，铁路和水利工程的建设大力借贷和支出。目前为了维持增长，中国政府不得不维持支出，逾一半的国民生产总值来自于投资。

    近几年中国大力借贷和支出推动房地产价格历史性的上涨，近期房价停滞不前，引发了房价进一步深跌或导致中国本已疲软的经济进一步下滑的忧虑。

    2008年，中国房地产市场也经历了类似的大跌行业，不过部分经济学家对中国银行(601988,股吧)业风险不断上升做出了警告。

    智库机构牛津经济学(Oxford Economics)本周公布的报告指出，一旦这种情况发生，将在全球范围内产生影响。

    如今的中国普通百姓已经不再相信房地产随着时间的推移只会升值，这和2007年美国市场出现的心理转向有些相似。近期中国央行对居民的调查发现，只有19%的受访者预计未来三个月房价会上涨，而一年前这一比例为36%。

    真正的考验可能还没有到来。而还有一些杀手?——降低当前首套房首付30%、二套房首付60%的比例要求。

    不过如果公众依然认为市场还有进一步下跌的空间，那么即便采取这些措施可能也仍然无法吸引人们回归房地产市场。那么政府政策只好升级为原子弹级别的措施——大范围的经济刺激。这或许是让中国房地产市场回暖的唯一办法。

    但是，有外媒评论称，中国尚未开足火力抗击房价下跌。然而即便是尚未出库的“重型武器”，可能依然不足以抵挡住楼市的下行势头。