三四线房产泡沫严重存量过高风险显现

2015-01-07 来源：网易房产网编辑：方笑发布：泗阳房产网

刚过元旦，又一家地方房企破产了。

据《每日经济新闻》报道称，刚刚迈入2015年，江西赣州长发置业有限公司和赣州银信置业有限公司就先后破产且两家公司法人同为曾长发。目前，施工方、债权方已到法院登记债权，根据统计，两家公司合计申报金额超过20亿元。

曾老板破产是赣州处理的第一起房企破产案，但在全国范围内房企破产已经出现很久了。相关统计显示，在刚刚过去的2014年，宁波兴润置业、南京盈嘉地产、海宁立德房产、南京福地房产、南京亚细亚置业、青岛君利豪、惠州光耀集团等10余个企业均被媒体曝光陷入倒闭、濒临破产和老板跑路事件。

“最近几年是房地产最难熬的时间，国家政策对房地产行业造成的影响长远，许多大型地产公司负债比都显著提高，这无论对房地产行业本身还是对金融业来说都是潜在的危险。”一位业内人士告诉《中国产经新闻》记者，虽然去年4月份开始许多城市放开限购政策，但2015年房企仍旧需要去还以前高库存的账。

相比一二线城市高企的房价，更叫人担心的是三四线城市。该业内人士表示，虽然一二线城市房价较高，但刚性需求仍旧支撑楼市平稳运行，而三四线城市由于缺乏购买力，风险远高于一二线城市。

由于限购政策出台，许多大型房地产开发商纷纷转战三四线城市，这其实变相破坏了当地的房地产的生存环境。石家庄会民房地产开发有限公司副总经理王长树告诉《中国产经新闻》记者，“大型房企开发三四线城市给本就饱和的市场加大了销售难度，由于品牌效应，使得当地中小型房企难以生存。”

三四线城市大多缺乏产业支持，城市人口流失较为严重，缺乏核心竞争力，当地房地产开发市场前景本身并不看好。美国摩根大通银行首席中国经济学家朱海斌曾表示，过去两三年中，由于中国对房价调控趋严，很多开发商转战三四线城市。如今，三四线城市很多新的楼盘陆续开盘，导致供应量上升。尤其是随着中国城镇化的进一步加快，不少三四线城市掀起大规模“造城运动”，楼市潜在危机被迅速激发。

王长树告诉记者，虽然大型房企已经意识到三四线城市现在还不是房地产开发的黄金时间，从而回到一二线城市，但缺乏购买力使得这些外来的大型房地产公司遗留下了非常大的库存，这将需要很长一段时间去消化。根据数据显示，全国城市市场风险排名前50位的城市中无一例外均为三四线城市。

不过随着一二线城市开发进一步趋向饱和，未来的城市化主体战场还是在三四线的城市，不过这需要一个漫长的时间过程。在这段漫长的时间里，我国的多项政策可能会起到决定性作用，如何留住人或许是当地政府首先需要解决的问题。

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