2015年第三年季度泗阳商品房市场研究报告（转载）

泗阳楼市第三季度环比不足同比富余

    纵观2015年第三季度全国楼市新政暖风阵阵，利好不断，央行降息降准、二套房首付降低、公积金异地贷款……房地产已然迎来政策宽松时期。在这样的环境下，从泗阳商品房第三季度的成交情况来看，并不如人意。市场依旧供过于求，本季度商品房成交量出现小幅下滑，共成交2166套，与2014年同时期的1558套相比，增涨39.02%，虽同比富余，但环比则稍显不足，与2015年第二季度的2396套相比，环比下降9.59%。新增供应面积为250931.16平方米，成交总额为97017.43万元，二者环比降幅收缩，降幅均在10%左右。

    本季度新增房源33.76万平方米，与本年第二季度的18.47万平方米相比，还是比较客观的，虽涨幅明显，环比上涨82.78%。但同比却下降了11.34%。随着“金九银十”的到来，推新的速度有所加快，还是把重点放在跑量和去库存上，由此可见各楼盘还是相对比较理性的。

    从本季度土地出让信息可知，本季度泗阳楼市出让5宗地块，成交12宗地块，建设用地成交面积711.1215亩，其中城西的土地成交仍占主力，占比50%，虽同比不足，但环比涨幅明显。可以预期，第四季度泗阳楼市依旧回升有望，销售情况也将会有所好转。

    商品房成交量分析

2015年第三季度商品房成交明细表

    从最新数据统计来看，第三季度泗阳商品供成交2166套，成交面250931.16平方米，成交总额97017.43万元，三者相较于第二季度均有所下降，成交套数环比下降9.59%，成交面积环比下降7.53%，成交总额环比下降11.23%。今年的商品房成交套数明显更胜一筹，好于去年同期时期的1558套，同比增涨39.02%，而成交总额和成交面积均明显好于2014年同期，成交总额同比上涨6.89%，成交面积同比上涨44.95%。

    随着房地产市场政策环境日益宽松，央行连续降准降息，放松信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期等，曾经冷静的市场逐渐升温。从第三季度中可看出，金九的成色不佳，七、八月均属销售淡季，整体表现平淡也是可以理解的。在三个月份中，七月份表现最为突出，成交套数849套，销售面积为99357.09平方米，八月份成交有所下降，销售套数647套，销售面积为72883.19平方米。九月份的成交量较八月小幅的上涨，多出23套，环比上涨3.55%。

    商品房成交价格分析

    从第三季度泗阳住宅商品成交走势可以看出，七、八、九三个月的成交情况呈先升后将再升的趋势，七月份住宅商品房成交套数770套，为本月最高值。而成交均价则呈反向发展，由此可以看出随着房地产利好政策频出，开发商以价换量，促进购房者积极入市，使得七月份的销量达到最高值。八、九月相对比较稳定，八月住宅商品房成交615套，成交均价3702.57元/平方米。九月份住宅商品房成交639套，成交均价3739.117与/平方米。

    2015年7—2015年9月泗阳非住宅成交价格呈下滑的趋势，八月份达到10126.4元/平方米的高价，环比上涨20.72%。本季度非住宅商品房共成交143套，环比同比均下跌，与上个季度272套相比环比下跌47.43%，同比下跌50.86%。第三季度推盘的数目逐渐减少，九月份的成交均价相对较低，可见以价换量的现象依旧占据销售主力。

    商品房销售排行

2015年第三季度泗阳商品房销售前9强（按成交金额）

    从2015年第三季度的泗阳商品房销售前9强中可以看出，本季度在排行榜的楼盘都是月榜的常胜将军。城中依旧是独领风骚，占据整个板块55.56%的面积。相较于2014年同时期占比45%来看，增加10.56%。而此次城北地区占据整个板块33.33%，城南占比11.11%，城中上榜楼盘中，两家住宅盘取得不错的席位，运河·名门府位居季军，瑞禾阳光城位居榜单亚军。仅次于城中的板块莫过于城北，厚地和美以成交总额71982412元摘得冠军宝座。城西、城东和开发区依旧未能上榜，再次无缘榜单。纵观整个第三季度各区域楼盘销售情况，不难看出城中地区楼盘总量相对较多，地理位置优越似乎也是其保持销量较好的重要因素。

    新增商品房供应量分析

    2015年第三季度泗阳新增房源面积为337607.94平方米，环比上个季度有大幅度的上涨，环比富余，同比下跌11.34%。七月份的新增房源面积为最高值，不例外是由于国家政策的释放，楼盘的不断推新和特价房的优惠政策，使得七月份的成交面积达到最高，新增房源面积157573.32平方米，占据了整个季度的52.44%。九月份的新增房源逐渐上升，新增房源面积为105092.92平方米，也正是由于即将到来的房产会，使得各家楼盘加快了推新的力度。

    从第三季度城区各区域商品房新增房源可以看出，城中、城北区域因房源面积基数较大而占尽优势，新增房源面积也依旧相对较多，远超其他区域新增房源面积。出了城西地区嫌憎房源面积以30804.86平方米远超去年同时期的28213.40平方米，同比增涨9.19%，其余地区，包括城中地区新增面积都相应的出现减少趋势，本季度明显不如去年同时期。从个区域新增房源面积占比看出，城中、城北地区的推新强势姿态，其超赶其他区域推新力度的背后也能反映出其销售速度的猛烈，后期两区区域的发展值得我们去期待。城东和城南区域推新步伐一致，新增房源面积均占比13.33%。而城西区域新增房源面积占比6.67%。此次值得一提的是乡镇区域，新增房源面积34959.32平方米，占比为16.67%。

    土地供应、成交分析

    从2015年第三季度土地出让、成交情况可以看出，八月份的土地出让成交面积为最高值，成交704.589亩，而七月份成交面积为6.5325亩，九月份无成交，从土地出让面积可以看出，七、八月份均无土地出让，九月份出让了5宗地块，出让面积为29.82亩，与去年同时期相比严重不足，土地出让明显下滑。

    205年第三季度，城北依旧无土地出让，城西的地块多，价格比较适宜，成交情况比较可观，此次城西的土地出让成交面积478.014亩，为本季度最高成交面积，占比为98.63%。而城北土地出让成交面积为175.5915亩，其他区域的出让成交情况并不太理想。本季度开发区和乡镇出现了少量的土地出让，可以看出市场的余量还是比较大，主要以消化现有的土地为主。

    第四季度展望

    从供应方面来看，第三季度供应面积为337607.94平方米，成交量为97017.43平方米，供需比3.48，供过于求明显，预计经过十月份泗阳的房产会的相继到来，开发商也会理性的对待，相对的推出一些特价优惠政策，加快去库存量，毕竟去库存量将是长时间的工程，期待第四季度推盘数量将会有明显的增涨。

    需求方面，泗阳购房者依旧是刚需为主、改善为辅。随着楼市政策环境日益宽松，央行连续降准降息，放松信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期等，使得部分的购房者加快脚步入市，改善型购房者的购房需求。预计第四季度泗阳楼市会迎来政策型的改善，需求慢慢开始上升。

    价格走势方面，2015年第三季度商品房和住宅商品房成交均价维稳，均小幅上升，而非住宅商品房成交均价略下降。2015年泗阳楼市一直不温不火，金九的热销潮并未出现，终于平淡开局。十一黄金周期间，各家楼盘推新的活动也是层出不穷，外加房产会的推动，在成交上一定会有所上升。