购房指南：不同的还款方式会省好几万

2016-05-17 来源：编辑：zhai 发布：泗阳房产网

当前，无论是公积金贷款还是商业银行贷款，还款方式只有两种：等额本金和等额本息。两种还款方式的计算方法不同，贷款期限越长，利息差别越大。

先来看什么是等额本金还款法。它是将本金分摊到每个月，同时付清上一还款日至本还款日之间的利息的还款方式。假设在泗阳买一套房子，以贷款40万元，期限20年为例。按照当前五年期以上商业贷款基准年利率4.9%计算，支付利息为：196816.67元，第一个月还款3300元，然后逐月递减。

再来看什么是等额本息还款法。它比等额本金的算法更加复杂，最终结果保证每个月还款的“本+息”之和始终保持不变。仍以在泗阳买一套房子，以贷款40万元，期限20年为例。按照当前五年期以上商业贷款基准年利率4.9%计算，支付利息为：228266.29元，每月还款数目相同，为2617.18元。

在等额本金情况下，如果贷款利率始终不变，贷款人20年需要支付的总利息为196816.67元。而在等额本息情况下，贷款人20年需要支付的总利息为228266.29元，足足比等额本金多付了31450元。真是不算不知道，一算吓一跳。正因如此，如果贷款人不特意提出，银行一般默认的是等额本息还款法，理由显而易见——可以多收利息。

等额本息还款压力小

既然如此，银行为什么还要提供两种还款方式供贷款人选择呢？这是因为等额本息还款法虽然总利息多，但是优点在于每个月还款额度较为固定，额度不多不少，便于记忆，也便于缓解贷款者的贷款压力。

等额本金还款方式的优点在于整体支付的利息相对较少，但劣势在于前期还款压力较大。如上述例子中，在泗阳买一套房子，以贷款40万元，期限20年为例。按照当前五年期以上商业贷款基准年利率4.9%计算，支付利息为：196816.67元，首月还款3300元，并在未来2年多的时间里，每月的还款额度都在3000元以上。相对于泗阳的收入水平，好不容易刚刚凑齐首付款、还面临装修买家具的年轻购房人来说，还款压力不容小觑。而若选择等额本息还款法，虽然总利息多，但每月固定还款2617.18元，还款压力相对较小。

由此可见，如果贷款人工作和收入稳定，还款能力较强，选择等额本金方式较好。如果贷款人还款能力稍弱，等额本金还款方式无疑陡增生活压力。对于部分收入不高的购房者来说，最好的状态就是先采用等额本息的还款方式，过了一段时间再变更为等额本金的还款方式。这样既能度过等额本金一开始的高额还款，还能省下一部分利息。但是，至于什么时候变更比较合适、银行是否允许变更还款方式，都要根据贷款人经济情况以及与银行签订的具体合同而定。

提前还贷一定合算吗？

在等额本息方式中，前期还的房贷，主要是利息部分。而等额本金方式，前期还的房贷，主要是本金部分。在现实中，很多人并不会真正背负长达20年的贷款。更多的时候，随着房产的再出售，很多购房人会提前结清房贷。如果有一天你想提前还房贷了，会遇到什么样的情况呢？这时选择等额本息还款的人就会比较吃亏，因为他的还款结构中，先还的是利息，余下还有大量的本金没还。等额本金方式下，本金已经还掉了大部分，相应要还的贷款已经少了很多。所以，如果条件允许的话，等额本金是一个值得考虑的选择，虽然它可能造成一开始还贷压力较高。

如果贷款40万，期限20年，那么在还款近9年后，无论是等额本息还是等额本金，房贷总支出已达到相同的额度。这时候，对于使用等额本息的人来说，提前还清就毫无意义了，因为大部分利息已经在9年内贡献给了银行，剩下要还的几乎都是本金，早还晚还区别已经不大了，还不如拿去理财。