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购房指南:不同的还款方式 会省好几万

2016-05-17 来源: 编辑:zhai 发布:泗阳房产网
 
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   当前,无论是公积金贷款还是商业银行贷款,还款方式只有两种:等额本金和等额本息。两种还款方式的计算方法不同,贷款期限越长,利息差别越大。


    先来看什么是等额本金还款法。它是将本金分摊到每个月,同时付清上一还款日至本还款日之间的利息的还款方式。假设在泗阳买一套房子,以贷款40万元,期限20年为例。按照当前五年期以上商业贷款基准年利率4.9%计算,支付利息为:196816.67元,第一个月还款3300元,然后逐月递减。


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    再来看什么是等额本息还款法。它比等额本金的算法更加复杂,最终结果保证每个月还款的“本+息”之和始终保持不变。仍以在泗阳买一套房子,以贷款40万元,期限20年为例。按照当前五年期以上商业贷款基准年利率4.9%计算,支付利息为:228266.29元,每月还款数目相同,为2617.18元。


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    在等额本金情况下,如果贷款利率始终不变,贷款人20年需要支付的总利息为196816.67元。而在等额本息情况下,贷款人20年需要支付的总利息为228266.29元,足足比等额本金多付了31450元。真是不算不知道,一算吓一跳。正因如此,如果贷款人不特意提出,银行一般默认的是等额本息还款法,理由显而易见——可以多收利息。


    等额本息还款压力小


    既然如此,银行为什么还要提供两种还款方式供贷款人选择呢?这是因为等额本息还款法虽然总利息多,但是优点在于每个月还款额度较为固定,额度不多不少,便于记忆,也便于缓解贷款者的贷款压力。


    等额本金还款方式的优点在于整体支付的利息相对较少,但劣势在于前期还款压力较大。如上述例子中,在泗阳买一套房子,以贷款40万元,期限20年为例。按照当前五年期以上商业贷款基准年利率4.9%计算,支付利息为:196816.67元,首月还款3300元,并在未来2年多的时间里,每月的还款额度都在3000元以上。相对于泗阳的收入水平,好不容易刚刚凑齐首付款、还面临装修买家具的年轻购房人来说,还款压力不容小觑。而若选择等额本息还款法,虽然总利息多,但每月固定还款2617.18元,还款压力相对较小。


    由此可见,如果贷款人工作和收入稳定,还款能力较强,选择等额本金方式较好。如果贷款人还款能力稍弱,等额本金还款方式无疑陡增生活压力。对于部分收入不高的购房者来说,最好的状态就是先采用等额本息的还款方式,过了一段时间再变更为等额本金的还款方式。这样既能度过等额本金一开始的高额还款,还能省下一部分利息。但是,至于什么时候变更比较合适、银行是否允许变更还款方式,都要根据贷款人经济情况以及与银行签订的具体合同而定。


    提前还贷一定合算吗?


    在等额本息方式中,前期还的房贷,主要是利息部分。而等额本金方式,前期还的房贷,主要是本金部分。在现实中,很多人并不会真正背负长达20年的贷款。更多的时候,随着房产的再出售,很多购房人会提前结清房贷。如果有一天你想提前还房贷了,会遇到什么样的情况呢?这时选择等额本息还款的人就会比较吃亏,因为他的还款结构中,先还的是利息,余下还有大量的本金没还。等额本金方式下,本金已经还掉了大部分,相应要还的贷款已经少了很多。所以,如果条件允许的话,等额本金是一个值得考虑的选择,虽然它可能造成一开始还贷压力较高。


    如果贷款40万,期限20年,那么在还款近9年后,无论是等额本息还是等额本金,房贷总支出已达到相同的额度。这时候,对于使用等额本息的人来说,提前还清就毫无意义了,因为大部分利息已经在9年内贡献给了银行,剩下要还的几乎都是本金,早还晚还区别已经不大了,还不如拿去理财。


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