碧桂园“犯事了”, 地产之王为什么成了全民公敌？

杨国强可能对此深有体会，当老大不容易

2017年，恒大，万科销售收入远远低于碧桂园，碧桂园首次登顶行业老大

2017年各房企销售金额TOP5

2016年头六个月，这种增势依旧迅猛，半年销售额逼近去年全年的75%。

好运气不知从哪个时刻起截然而止，各种事故频出，各种指责接踵而来，行业老大还没坐稳，有人预言崩盘将至，碧桂园到底怎么了？

“一个传教士的成功，不在于教堂中每周的换座率，而在于听他传教的人的持久性。”

无意中看到巴菲特的这句话，让我想起来近日陷于舆论旋窝的碧桂园。虽然这句话中的“换座率”与碧桂园的高周转有着很大的区别，可是，相似的地方还是很多的。

碧桂园赖以成名的“高周转”，可能忽略的难道不也是某种“持久性”吗？

因此我感觉，也许，长期以来始终处于高周转速率的碧桂园该降一下速了!

其实，业界的观点也是如此。

7月30日，碧桂园的股价波动较大，而同日申万宏源研究的一份研报，预示着业界也希望碧桂园“降速”。研报称：“虽然公司中报前瞻强劲，但考虑到目前安全事件带来的短期负面情绪以及可能对公司中长期增速的影响，同时棚改货币化安置比例降低也将带来负面影响，我们将碧桂园目标净资产值折价从 5%进一步扩展到 30%，获得新目标价 12.81 港元(相比原目标价为 17.30 港元)。考虑到当前股价较目标价有 2%下行空间，我们将碧桂园评级由增持降至中性。”

由增持降至中性，看目前的舆论环境，我想这也算是对碧桂园股价最好的期待了。

降速，并非仅仅是因为近期碧桂园的舆论形象。下面，是我认为碧桂园应该降速的三个理由。

第一，房地产行业虽然依然强势，但已经有降速的痕迹。

从数据上看，房地产行业依然很强势。

根据统计局的数据，6月份，“(全国)70个大中城市中，4个一线城市新建商品住宅销售价格持平，二手住宅销售价格由上月下降转为上涨0.1%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.3%和4.6%，涨幅比上月分别扩大0.9和0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.0%和4.3%，涨幅均与上月相同。”

看6月份的数据，二、三线城市的房价依然是上涨的趋势。

而看房地产企业拿地的情况，他们拿地的热情依然不减。根据数据，“1-6月份，房地产开发企业土地购置面积11085万平方米，同比增长7.2%，增速比1-5月份提高5.1个百分点;土地成交价款5265亿元，增长20.3%，增速提高4.3个百分点。”

大家依然在积极的拿地。

不过，二、三线城市房价继续上涨、房企积极拿地的同时，房地产行业的资金不是那么太轻松了。根据数据，“1-6月份，房地产开发企业到位资金79287亿元，同比增长4.6%，增速比1-5月份回落0.5个百分点。其中，国内贷款12292亿元，下降7.9%;利用外资28亿元，下降73.1%;自筹资金25541亿元，增长9.7%;定金及预收款26123亿元，增长12.5%;个人按揭贷款11524亿元，下降4.0%。”

可以看出，贷款融资在下降，自筹资金比例在上升，个人按揭贷款在下降。

再联想到棚户区政策的走向，下半年货币政策虽然有宽松的趋势却不再青睐房地产，那么，仅仅从融资角度看，房地产行业大概率要降速。

第二，碧桂园业绩辉煌背后不能回避的现实。

碧桂园贵为“中国第一房企”已经有些时日了，但是，这背后却有我们必须要正视的东西。

根据碧桂园的财报，今年上半年，碧桂园业绩斐然。其公告称：“年内截至2018年6月30日止六个月，本公司及其附属公司，连同其合营公司和联营公司，共实现合同销售金额约人民币4，124.9亿元;合同销售建筑面积约4，389万平方米。其中归属本公司股东权益的合 同销售金额约人民币3，108.2亿元;归属本公司股东权益的合同销售建筑面积约3，389万平方米。”

从流量金额看，碧桂园远超主要竞争对手中国恒大和万科地产，碧桂园已经是4000亿元级别，而后两者依然是3000亿元级别。

但是，如果看权益金额，碧桂园就被恒大超过了。

我想，这个问题，很值得碧桂园降下速来思考。

而看碧桂园2017年财报的话，它的债务情况并非很乐观。其财报称：“ 于2017年12月31日，本集团的银行及其他借款、优先票据和公司债券分别约为人民币135，516.8百万元、人民币31，913.6百万元和人民币47，334.7百万元(2016年12月31日：分别约人民币69，222.8百万元、约人民币29，264.4百万元和约人民币37，709.6百万元)”;“ 净借贷比率由2016年12月31日的约48.7%小幅上升至2017年12月31日的约56.9%。”

另外根据报道，碧桂园200亿元公司债申请两年多之后被中止，这也不是太好的消息。

再维持高周转，怕是不易。

第三，与主要竞争对手的“跨界”相比，碧桂园的转型步伐有些迟缓了。

主要房地产企业正在“跨界”、转型，这是不争的事实。

碧桂园并非单一的房产行业，比如，6月19日，碧桂园服务正式在港交所主板挂牌上市，开始交易。

另外，碧桂园2017年的的财报称：“本集团已开发及目前经营的酒店包括五星级酒店2家及四星级酒店2家，以及按《旅游饭店星级的划分与评定》的五星级标准建造的酒店31家及四星级标准建造的酒店4家。此外，本集团还有按《旅游饭店星级的划分与评定》五星级标准在建的酒店7家及四星级标准在建的酒店2家。”

但是，看其收入比例，还是以房地产销售为主。在2017年财报中，碧桂园称，“业务收入主要来自五个经营分部：房地产开发;建筑;物业投资;物业管理;酒店经营。2017年度，本集团的收入约为人民币226，899.8百万元，较2016年度的约人民币153，087.0百万元增加约48.2%。本集团97.0%的收入来自物业销售(2016年：96.8%)，3.0%来自其他分部(2016年：3.2%)。”

此外，从转型的力度上看，跟主要的竞争对手恒大、万科、融创等相比，碧桂园显然要差的太远。

恒大，已经向新能源汽车方向进军了;万科，不久以前开始了它的“文化之旅”;而融创更不用说，虽然投资乐视并不顺利，但它的步子却迈的很远。

当然，在碧桂园官网，我们能看到“百度Apollo无人车落地碧桂园潼湖科技小镇、碧桂园进军现代农业 率先助力第三代杂交水稻发展”这样的新闻，只不过力度还是尚显不足。

由此看，碧桂园应该降下速来，考虑一下加快转型的步伐。

由以上三点看，我认为碧桂园应该降速。

遥想当年，碧桂园在香港上市时，碧桂园的招标书称：“我们是中国拥有最庞大和低成本土地储备的房地产开发商之一，此等储备为我们未来的增长和盈利能力提供了强有力的支持。”时过境迁，低成本土地已经是历史名词，低成本土地储备早晚有吃完的那一天，如果再遵循之前的模式，还可以吗？所以，高周转的碧桂园该降速了!

对于碧桂园，文章开始的那句话，我想是不是也应该改成这样：一家房地产企业的成功，不在于你的建筑速度，而在于建筑工人的安全和顾客的幸福!