碧桂园的艰难时刻！

一落叶而知秋。

近日，各大房企房企2019年首月成交数据陆续公布，明显走弱的销售额，再次将人们拉回寒冬——中原地产研究中心数据显示，截至2月12日，合计26家房企公布了销售业绩，销售总额为3340亿元，比2018年同期下降13.6%。

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被冤枉的碧桂园

龙头企业也未能幸免。

万科合同销售金额488.8亿元，同比减少28.1%；恒大为431.7亿元，下滑32.9%，而最引人注目的依然是前段时间屡遭抵制的碧桂园——有报道称，2019年1月碧桂园实现归属上市公司股东权益的合约销售额约人民币330.7亿元，较去年（691.6亿元）大幅下滑52.2%，腰斩。

这让刚刚才以2018年全年7286.9亿的销售额拿下房企第一，扬言继续领跑房地产行业的碧桂园，瞬间被打入冰窖。

虽然碧桂园一度因质量问题臭名昭著，但这一次，碧桂园真的有点冤。这是因为，碧桂园去年1月披露的销售金额为全口径，而刚刚公布的今年1月份的销售金额为权益口径，口径不同，数据自然天壤之别。（全口径销售金额包含权益金额、合作金额以及企业代建部分产生的销售额；而权益销售金额却是房企按项目实际所占股权的比例将销售额折算后得出的销售额。）

实际上，根据克而瑞报道，2018年1月碧桂园权益合同销售金额仅有330.7亿元，与去年同期约459亿元相比，下滑28%。

与52.2%的腰斩数据相比，28%虽然算不上触目惊心，但这样的下滑幅度，也足够惊人了。

要知道，过去几年，这家扎根于广东省的一个名不见经传的小镇里的地产商，曾是业内扩张速度最迅猛的一匹黑马——2013年碧桂园销售额首次突破千亿；016年达到惊人的三千亿；2017年全年合约销售额更是高达5508亿元；而去年伊始，仅仅两个月，碧桂园的合同销售额就达到了惊人的1238.4亿元……碧桂园以火箭般的增长速度荣登“宇宙第一房企”的宝座。

碧桂园的成功是时代的给予，也是其农村包围城市、深耕县市的独特打法的助力，更离不开其令人垂涎的激励制度——双享机制。

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成也萧何，败也萧何

所谓“双享机制”即为“成就共享”和“同心共享”，前者以项目利润20%的奖金激励员工，后者以项目跟投的制度，将个人责任与公司利益牢牢绑定，荣辱与共。

有媒体报道，2012年碧桂园推出“成就共享”的激励机制后，销售额暴涨，增幅达到123%，由此跨过千亿门槛；而在推出“同心共享”的合伙人制度后，碧桂园的效率明显提升，拿地到开盘的平均时间由过去的6.7个月缩短为4.3个月，现金流回正周期也由10~12个月缩短到了8.2个月——现金流回正后即可享受分红。

2017年，碧桂园6名区域总裁奖金超过1亿的新闻，何止羡煞了屏幕另一端的我们，更让在现场的同事红了眼。

“双享机制”所带来的刺激，远比任何虚无缥缈的未来设定都具有诱惑力，几乎每一个碧桂园的员工都为此亢奋，但同时，也带来了前所未有的压力）——碧桂园杨主席亲手创造了令人惊脱下巴的“碧桂园速度”：

设计当天内出图(通宵)”“项目摘牌20天后开工罚款”“3个月开盘有奖”“大于7个月开盘撤职”；三四五线城市新获取项目原则上均按照“456”，即4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转；一二线城市新获取项目均需按“678”要求执行，即6个月开盘、7个月资金回正、8个月资金再周转。

如同一个硬币的两面，“双享机制”和“高周转”不仅是碧桂园强势增长的原动力，更是其朝不保夕的刽子手。项目周期与到手利润挂钩，每一个团队和个体为了使利益最大化，尽快分红，只好将“高周转”奉为圭臬，与时间赛跑，能省则省，糊弄了事。

碧桂园漳州御江府项目集体“喝鸡血”的誓师大会

那些拿出所有积蓄再背上30年房贷，只为换取一个“五星级的家”的业主们，怎么也想不到碧桂园的高周转率竟然是以“豆腐渣工程”作为代价。

以奉贤碧桂园为例，其发生坍塌事故的原因就是碧桂园模架的构件搭设完全未按照工程建设规范的规定执行，水平杆、剪刀撑局部缺失、扫地杆全部未设。

那么项目监理为何对此视而不见呢？

因为早在2014年，为省下10元/平米的监理费（积少成多，如果1年开发1000万平米，就能省下1个亿），杨主席就做出了“项目监理自己做”的决定！

也是从那个时候开始，碧桂园的工程质量开始堪忧——公开数据显示，碧桂园自2014年开始，事故数量和死亡人数增加明显，特别是2017年以来，在十大房企所有事故数量和死亡人数的占比达到约30%。

水能载舟亦能覆舟，长生生物和权健帝国可以在朴实百姓的支持下坐拥千亿资产，也可以在愤怒民众的讨伐中轰然倒塌，那么，碧桂园又有何特殊呢？

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颓势已现，债台高筑

接二连三的负面新闻，毁掉的不仅是碧桂园的面子，更将其早已羸弱不堪的里子暴露无遗。

事发后，碧桂园降速明显，2018年8月，碧桂园销售额仅有436 亿元，不仅环比下降11%，并首次出现同比下降，降幅为7%，而“金九银十”的缺席无疑是市场给碧桂园的当头喝棒。

据克尔瑞统计，2018年全年，碧桂园实现合约销售金额7286.9亿元，同比增长32.49%；合约销售面积7730.7万平方米，同比增长28.50%，增长速度双双不及2017年的一半，并创下2016年以来最低水平。

此外，碧桂园的拿地规模和速度，也正逐步减少和放缓。

公开数据显示，2018年前两个季度，碧桂园的拿地金额分别为620.8亿元和827.9亿元，均为行业榜首，但到了第三季度，碧桂园却突然收减了这部分开支，拿地金额骤降至137.9亿元，11月份碧桂园则只拿了一块地，仅耗资441万元。

不仅如此，碧桂园还试图通过降价促销来回笼资金，抵御寒冬。

江西吉安，碧桂园某楼盘，开盘仅2个月后，售价就由13000元将至8800元；上海浦东惠南碧桂园南郡，售价下调25%，从3.5万直降至2.6万；江西碧桂园上饶信州府项目，房价由10000元骤降到7000元，大幅下调30%。

可即便如此，依然无法掩饰碧桂园债台高筑的现实。

财报显示，截至2018年6月底，碧桂园的负债总额负债总额已突破10000亿大关，从2017年末的9330亿元增至12606亿，增幅超35%，资产负债率高达89.85%，远远高于行业平均负债率79.46%，与其他房企龙头也正逐步拉开距离。

大环境不景气，除非出现大规模政策变化，否则房企的日子指挥越来越艰难，在这个时候考虑如何转型，是房企摆脱困境最好的方式。因此，自2018年初开始，碧桂园就开始高调进军机器人科技领域，且决心非常大——计划每年投入160亿，五年内投入800亿。

从“先进的房地产公司”转型为“高科技企业”的设想自然很好，但问题是，已经负债12606亿的碧桂园，是否有充裕的资本为新项目助力？更何况，因工程质量而声名狼藉的碧桂园，早已失去民心，在这种形势下，又有多少人愿意与其合作，为其贷款？

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杨主席曾坦言：“是这个时代成就了碧桂园。”

的确，在棚改货币化去库存的政策下，碧桂园凭借杨主席深耕三四线的指挥、拿捏人心的手段，成为了这个时代最大的房企受益者。

但是，时代不会一成不变。在三四线去库存任务已经阶段性完成、楼市进入下行周期，供求关系逆转，还债时刻如约而至的危急时刻，偏偏高周转所带来的后遗症才刚刚爆发。

不知道当年曾被轰鸣的掌声推上讲台，站在聚光灯下，眼里尽是星辰大海、信誓旦旦宣言“高周转是抵抗风险最有效的手段”的杨主席，如今又会作何感想呢？